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¿Cómo evitar el retracto de colindantes en fincas rústicas?
El retracto de fincas rústicas es el derecho adquirir una finca rústica con preferencia a otro y por tanto colocarse/subrogarse, con las mismas condiciones y precio, en el lugar del que las había adquirido por compra o dación en pago.
Recordemos que existen dos modalidades o tipos de retracto de colindantes
1º.- Retracto de colindantes de explotación prioritaria: regulado en la Ley 19/95, de 4 de julio de Modernización de las Explotaciones Agrarias. Los requisitos:
- tener el colindante la condición de explotación prioritaria.
- debe tratarse de la venta de una finca con la superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo
- El plazo para salir al retracto es un año desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que se notifique fehacientemente a los propietarios colindantes la venta, en cuyo caso el plazo será de 60 días desde la notificación.
- El que adquiere la finca por retracto (retrayente) no puede vender la finca la finca retraída en el plazo de 6 años desde la compra.
2º.- Retracto de colindantes del Código Civil: si la parcela que se vende es inferior a 1 hectárea se aplica el art. 1523 Código Civil, y el colindante puede salir al retracto tenga o no la condición de explotación prioritaria. Los requisitos:
- En este caso para poder salir al retracto, las fincas colindantes no pueden estar separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres
- El plazo para salir al retracto es de 9 días contados desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, y en su defecto, desde que se tuviera conocimiento de la venta.
Por tanto, cómo podemos evitar el retracto de colindantes:
1.-No compraventa: Realizar una operación jurídica que no sea compraventa: en caso de donación, permutas, aportación a sociedad, herencia, etc. no es posible el retracto de colindantes
2.- Arrendamiento previo: Si la finca que se vende y las colindantes son de superficie mayor de una hectárea, si el que compra es el arrendatario, este es preferente, y por tanto los colindantes no tienen derechos de retracto.
3.- Ser también colindante: si el comprador es ya propietario de otra finca colindante se cumple la finalidad del retracto de hacer explotaciones agrarias mas grandes y rentables y no procede el retracto.
4.- Que existan caminos, arroyos, acequias, barrancos, y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.
5.- Estudiar todas las situaciones de los colindantes y superficies para comprobar si se cumplen los requisitos para salir al retracto en cada caso.
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PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE EL RETRACTO DE COLINDANTES
¿Cuáles son otros requisitos principales para ejercer el derecho de retracto?
- la finca tiene que ser rústica: no es posible en caso de fincas urbanas
- superficies: en un caso no puede superar una hectárea y en el otro no puede superar el doble de la unida mínima de cultivo del municipio
¿Cuáles son los plazos para salir al retracto?
- Retracto del Código Civil: 9 días naturales desde la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad o desde que el colindante tuvo conocimiento de la venta.
- Retracto de «Explotaciones Agrarias Prioritarias»: el plazo es de 1 año desde la inscripción registral, o de 60 días desde la notificación fehaciente de la venta.
¿Qué precio hay que abonar?
el que ejercita el retracto (retrayente) tiene que pagar al comprador el precio de la venta, los gastos del contrato (notario, Registro, Impuestos de transmisiones), cualquier otro pago legítimo y los gastos útiles y necesarios hechos en la finca.
¿Quién tiene preferencia si hay varios colindantes interesados?
- Retracto Código Civil: Tendrá preferencia el propietario de la finca colindante que sea de menor superficie.. Si ambas fincas colindantes tienen la misma superficie, tendrá derecho el que primero lo solicite.
- Retracto Explotación prioritaria: si fueren varios colindantes, será preferido el dueño de la finca que con la compra iguale o supere la extensión de la unidad mínima de cultivo, si hay más de uno con esta condición se prefiere al dueño de la finca de menor extensión. Y si ninguno supera o iguala la unidad mínima de cultivo se prefiere al dueño de la finca de mayor extensión.
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