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Publicado por Celia Miravalles

Es posible pedir rebaja de renta por pérdida de cosecha?

 

Para ver si es posible hay que saber en qué fecha se inició el contrato de arrendamiento y por tanto conocer la normativa aplicable a cada caso

 

Para los contratos celebrados a partir de 1980 y hasta mayo de 2004, se aplica la ley de Arrendamientos Rústicos  de 1980 que en sus artículos 31 y siguientes  fijaba las reglas para la determinación de la renta, su pago y actualización.

 

Incluso esta ley contempla en los artículos 44 a 46 en qué casos procede la reducción e incluso la exoneración de la renta,

De esta forma procede la rebaja de la renta e incluso su total condonación cuando por caso fortuito o fuerza mayor por riesgos ordinariamente no asegurables, se perdiese más de la mitad de los productos de la finca, reduciéndose la renta en proporción, y siempre que el arrendatario lo comunique al propietario en los 30 días siguientes a ocurrir al siniestro y actúe con diligencia para intentar recibir cualquier indemnización a que pudiera tener derecho.

En este sentido ya una sentencia del Tribunal Supremo de 21 de junio de 1985 contempla un caso de reducción de la renta en un 25% debido a que se produjo una reducción del caudal de riego por la comunidad de regantes del 25%; este hecho fue comunicado notarialmente al propietario y por tanto el rentero obtuvo la reducción de la renta en un 25%. Igualmente otra STS de 18 de mayo de 1985.

También cualquier menoscabo o deterioro en la finca que disminuya su productividad, salvo que sea por causa imputable al arrendatario, da derecho al arrendatario a solicitar la reducción de la renta en proporción a esa disminución.

 

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Contratos de arrendamiento rústicos excluidos de la ley especial y a los que se aplica el código Civil:

Los artículos 1575 y 1576 del Código civil contemplan los casos en los que se puede pedir una rebaja de la renta

se puede pedir una rebaja de la renta en caso de pérdida de más de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo pacto especial en contrario. Se entienden por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever; siempre y cuando los frutos aún no estén separados de su raíz o tronco.

 

Para los contratos celebrados a partir de mayo de 2004,  se aplica la actual ley de Arrendamientos rústicos de 2003, que no contempla esta reducción o exoneración de la renta; por lo que hay dos posibles casos:

  • será posible la reducción de la renta si hay una cláusula en contrato que recoge dicha rebaja o exoneración
  • Pero también para el caso el caso de situaciones extraordinarias o fortuitas se podría aplicar supletoriamente (art. 1.2 de la LAR) lo recogido en los artículos 1575 y 1576 del Código Civil, por lo que una mala cosecha por si sola no sería causa de exoneración o rebaja de la renta, sino que tendría que deberse a un incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto o caso similar, y perderse más de la mitad de la cosecha. Y siempre que no sean riesgos asegurables. La reducción de la renta sería en la misma proporción que la pérdida de cosecha.

De esta forma hay que dejar claro que conforme a los art. 1575 y 1576 del Código Civil:

  • No habría derecho a la rebaja de la renta:

1.- cuando no hay pérdida de cosecha o la pérdida es inferior al 50%

2.- cuando la pérdida se debe a la esterilidad de la tierra

3.- cuando se deba a casos fortuitos

4.- cuando los frutos se han perdidos una vez cosechados

5.- cuando se pacte la exclusión de la rebaja de la renta

 

            - Si hay derecho a rebaja de la renta cuando se cumplan los siguientes requisitos:

            1.- cuando se pierdan más de la mitad de los frutos que han sido producidos, más de  la mitad de la cosecha

            2.- que sea consecuencia, que sea ocasionado por un caso fortuito extraordinario e imprevisto e inevitable. Según el art. 1105 del Código Civil un caso fortuito extraordinario es aquel que   es imposible de prever racionalmente y es desacostumbrado en la zona en que nos encontremos

            3.- y que no haya pacto en contrario a la rebaja

 

A efectos de estos artículos del código Civil se han considerado como casos fortuitos extraordinarios los ocasionados por la falta de agua de lluvia derivada de agentes atmosféricos (Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de junio de 2016)

 

Celia Miravalles, abogado

 

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