¿Es posible el retracto parcial cuando se compran dos fincas y el colindante solo quiere una?

 

Es el caso de que un comprador adquiera dos fincas y el colindante pretenda salir al retracto de una sola de ellas, ¿seria posible salir al retracto de una sola?

Es asentada doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, la que niega el retracto cuando las fincas vendidas globalmente constituyan una unidad de explotación agrícola.

 

La STS de 18/07/2019 Nº de Resolución: 453/2019 fija como doctrina jurisprudencial que: "no procede el retracto de colindantes cuando el adquirente ha comprado, junto con la finca objeto de retracto, otra colindante con ésta que no tiene colindancia con aquella de la que es titular el retrayente"

De esta forma el comprador  no debe soportar una acción de retracto cuando él no ha adquirido sólo la finca que se pretende retraer sino también simultáneamente otra que es colindante con ésta, con la que lógicamente está llamada a integrar una unidad.

En esta situación no cabe entender que el demandante pueda retraer la finca en cuestión dejando al adquirente retraído con una sola de las fincas adquiridas.

En el momento de ejercicio del retracto, tan colindante con la finca objeto del mismo es el demandante como el demandado, en cuanto titular de la tercera finca, por lo que en caso de accederse al retracto se crearía una situación injustificada desde el punto de vista lógico y jurídico.

A los efectos de determinar cuando concurre esta unidad de explotación, la jurisprudencia ( SAP de Valencia de 19 de octubre de 2000 ) alude habitualmente a que este supuesto se produce cuando las parcelas se hallan contiguas.

 Pero incluso aunque tal circunstancia no se produzca puede darse tal unidad, de modo que ha de negarse la posibilidad de un retracto parcial sobre alguna de ellas, con la consiguiente revocación de la sentencia de instancia y la desestimación íntegra de la demanda. El retracto pretendido en este caso desnaturalizaría la propia «ratio legis» de la figura que «no es otra que la de reconstruir la propiedad rústica agrupando y uniendo los predios minifundistas y de ello deriva que fue instituido en beneficio primordialmente del interés público y no del puramente privado de los particulares» ( sentencia del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 1982 ). De modo que prevalece el interés público de mantener «la unidad de explotación» del comprador sobre el retracto legal del colindante.

 

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Celia Miravalles, abogado

 

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