En el último ejemplar de la Revista de Derecho Agrario y alimentario, (nº 71 de diciembre de 2017) se ha publicado mi último trabajo en la sección "El Consultor Jurídico"
Aquí te dejo el texto completo:
¿Cómo exigir el saneamiento por evicción en la compraventa de fincas rústicas?
La evicción consiste en la privación al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada, viene regulado en el artículo 1475 del Código Civil. Y es aplicable a la compraventa de fincas rústicas
El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato, y por tanto el comprador puede reclamarle el valor de la fincas y otros conceptos siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
1º.- Tiene que haber una sentencia firme que prive al comprador de la finca rústica por un derecho anterior a la compra:
- Por tanto tiene que haber dos juicios:
1º.- “el juicio de evicción”, en este procedimiento un tercero ejercita acciones dominicales y en consecuencia habrá una sentencia firme que prive al comprador de la finca. Es requisitoimprescindible que la demanda sea notificada al vendedor para que tenga conocimiento del mismo.
2º.- El “juicio de saneamiento por evicción”:con este procedimiento el comprador reclamará al vendedor el cumplimiento de sus obligaciones, ya que el vendedor tiene obligación de responder de la pacífica y legal posesión de la cosa vendida.
- Por sentencia firme hay que entender que ya no cabe recurso alguno o que no se haya (el comprador no está obligado a recurrir, sólo se exige una sentencia firme)
2º.- Que sea en virtud de un derecho anterior a la compra: el derecho del tercero tiene que provenir de un hecho anterior, ya sea una compraventa o una prescripción adquisitiva o usucapión.
3º.- Que se prive total o parcialmente de la cosa
4º.- Que no se haya renunciado al saneamiento por evicción. Si en el contrato de compraventa no se dice nada sí se puede reclamar.
5º.- Preceptiva notificación del juicio de evicción al vendedor: es lo que se conoce como llamada en garantía al vendedor, ya que es el comprador demandado el único que puede solicitar que se notifique al vendedor la demanda de evicción; aunque también puede ocurrir que el tercero se encargue de notificarle como demandado al vendedor, cumpliéndose también el requisito del art. 1482 CC de forma que puede conocer la demanda y oponerse a la misma.
¿Qué cuantía o conceptos se pueden pedir?
- El valor de la finca al tiempo de la evicción: esto quiere decir que es el valor que tuviera la finca a fecha de la sentencia firme y puede ser mayor o menor que el precio de compra, es conveniente un informe pericial para conocer ese precio con exactitud y reclamarlo en juicio
- Frutos y rendimientos de la finca, si hubiera sido condenado el comprador a entregarlos en el juicio de evicción.
- Las costas del juicio de evicción: los gastos de abogado y procurador en defensa del comprador y los del abogado y procurador del tercero si hay condena en costas Sería necesario aportar todas las facturas abonadas de abogados y procuradores y peritos si hubiera. También se incluyen las costas, en su caso, del juicio de saneamiento.
- Los gastos del contrato de compraventa: gastos de escritura de compraventa: notario, registro, impuesto transmisiones, honorarios de abogado en ese asesoramiento
- Daños e intereses y gastos voluntarios o de puro recreo u ornato si hubo mala fe del vendedor. Hay mala fe cuando el vendedor conocía la existencia de la titularidad de un tercero sobre la cosa vendida, hay que probarlo.
¿Qué documentos nos harán falta para presentar en juicio?: testimonio de la sentencia de evicción con la firmeza de la misma, contrato de compraventa, escrituras de compraventa, notificación de la demanda de evicción al vendedor, informe pericial del valor de la finca rústica al tiempo de la sentencia, facturas de gastos y pagos de impuestos, etc…
¿Qué clase de juicio corresponde?
Procederá el que corresponda por la cuantía reclamada, si es menor de 6000€ irá por los trámites del juicio verbal y si es superior a 6000€ por los trámites del juicio ordinario.
Competencia territorial: ¿en qué Juzgado presentamos la demanda?
Si el vendedor el persona física será donde tenga el domicilio el demandado (art. 50 LEC) y si el vendedor es una persona jurídica (art. 51.1 LEC) será competente el juzgado donde tenga el domicilio social la empresa vendedora; también puede ser el juzgado donde la situación jurídica haya nacido o surta efectos siempre que en dicho lugar tengan establecimiento abierto al público o representante autorizado para actuar en nombre de la entidad.
¿Cuándo prescribe la acción de saneamiento por evicción?
La acción de saneamiento por evicción no está sometida a plazo concreto de prescripción; por lo que será el general aplicable del art. 1964CC (actualmente 5 años) a contar desde el día de la firmeza de la sentencia
Celia Miravalles, abogado
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