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Coexisten en nuestro ordenamiento dos clases de retracto de colindantes,
- el de colindantes del Código Civil
- y el de colindantes de explotaciones prioritarias regulado en la Ley de 19/1995 que en su art. 27 exige que el retrayente sea titular de explotación prioritaria y establece el plazo de un año para ejercitarlo desde su inscripción en el Registro.
En todo caso la finalidad de ambos retractos es la manifiesta política agraria de lucha contra el minifundismo, y de evitar con el transcurso del tiempo la división excesiva de la propiedad rústica y obtener un mejor rendimiento de la explotación de las fincas, agregando las fincas para hacer más rentable el cultivo de los predios.
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Así tendrá preferencia para adquirir una finca en venta el propietario de la finca colindante que sea titular de una explotación prioritaria y se cumplan una serie de requisitos.
Los requisitos legales establecidos para poder retraer la finca objeto de compraventa:
a) que exista colindancia entre ambas fincas, en el sentido de que no estén separadas por caminos, ni arroyos ni otros desniveles que impidan labrar ambas como una sola, de forma continua, suprimiendo los linderos que tienen.
b) que se haya procedido a la venta de la finca a retraer a un extraño no colindante.
c) la superficie de la finca objeto de retroventa sea inferior al doble de la unidad mínima de cultivo que se fijan en el Decreto 76/1984 de 16 de agosto (BOCYL nº 36 de 27 de agosto de 1984)
d) que se consigne en el Juzgado el precio de la venta con el compromiso de abonar cualquier otro pago legal que se acredite en juicio (gastos de notario, impuestos, registro de la propiedad).
e) que se interponga la demanda dentro del plazo de un año desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad. El plazo para ejercitar el retracto será de un año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días contados desde la notificación
f) que el retrayente sea titular de explotación prioritaria: esto se suele acreditar con el certificado que emite el servicio territorial de agricultura de que se cumplen todos los requisitos exigidos por el art. 4 de la Ley de Explotación agraria:
– que el titular es persona física.
- que la explotación posibilita la ocupación, al menos, de una unidad de trabajo agrario.
- Que la renta unitaria de trabajo que se obtenga de la misma sea igual o superior al 35% de la renta de referencia e inferior al 120% de esta.
- Que el titular es agricultor profesional, posee un nivel de capacitación agraria suficiente, para cuya determinación se conjugarán criterios de formación lectiva y experiencia profesional, tiene más de 18 años y menos de 65; está dado de alta en el régimen especial agrario de la seguridad social y reside en la comarca donde radica la explotación.
g) se exige el compromiso de permanecer en la propiedad de las fincas y con el cultivo directo durante al menos 6 años.
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Celia Miravalles, abogado
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