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Publicado por Celia Miravalles

El retracto convencional en la compra de fincas rústicas (pacto de retro)

 

El mal llamado retracto convencional es un tipo de derecho de adquisición preferente que tiene un origen voluntario, es decir que se produce porque previamente ha habido un acuerdo entre las partes. Pero realmente no es un derecho que surge cuando el que ha comprado la finca la vuelve a vender, sino porque durante un tiempo determinado el vendedor tiene derecho a recuperar la finca cuando él quiera  y se cumplan los requisitos marcados en el acuerdo.

El retracto convencional, también conocido como pacto de retro, es, según el artículo 1507  y siguientes del Código Civil, el derecho de recuperar la cosa vendida que el vendedor se reserva, con obligación de reembolsar al comprador el precio de la venta más cualquier gasto que éste haya tenido, conforme señala el art. 1518 Código Civil.

Por tanto se trata de un acuerdo, de una cláusula que se añade al contrato de compraventa, para que el vendedor pueda recuperar las fincas vendidas, produciéndose en ese caso la resolución de la compra primitiva como si no hubiera ocurrido.

El plazo  para poder ejercer el derecho de retracto es el que se marque en contrato (si no se dice nada son 4 años) pero hay un límite máximo de 10 años.

De esta forma según se acuerde se “devolverán” al menos el precio pagado y los gastos de la venta (registro, notario, impuesto, gastos necesarios), pero se puede añadir una cantidad a mayores y/o intereses. No se puede pactar un pago menor al precio y gastos pagados inicialmente.

El derecho de retracto convencional no impide la transmisión de la finca salvo que se hubiera pactado alguna limitación dispositiva al respecto, pero para que produzca efectos frente a terceros será preciso que conste en el Registro de la Propiedad, y para su inscripción será preciso que conste en escritura pública.

En todo caso  y conforme el art. 1520 del Código Civil el vendedor que recobre la finca  vendida, la recibirá libre de toda carga o hipoteca impuesta por el comprador, pero estará obligado a pasar por los arriendos que éste haya hecho de buena fe, y según costumbre del lugar en que radique".

 

Modelo acuerdo de venta con pacto de retro

 

 

Y sobre el retracto son interesantes: El Derecho de tanteo y retracto en la ley española de Arrendamientos Rústicos de 1980  y   Retractos legales -

 

Si quieres saber más sobre si puedes recuperar las mejoras hechas en las fincas puedes consultar el libro Mejoras en los arrendamientos rústicos, Las. Su tratamiento en la Ley 49/2003, d (Monografía).

Para saber mas sobre compraventa de fincas rusticas puedes leer  La Compraventa y La Permuta Agrarias y Rusticas

 

Celia Miravalles, abogado

 

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