Diferencias entre contrato privado y escrituras públicas de compraventa de finca rústica

 

Por el contrato de compraventa de una finca rústica  el vendedor se obliga entregar  una finca rústica y el comprador se obliga a pagar un precio.

 

Contrato privado de compraventa es aquel que firman vendedor y comprador en un papel privado firmado por ambos.

Contrato público, o escrituras, es aquel que se firma ante un Notario.

Ambos contratos son válidos, la diferencia está en la seguridad jurídica de uno u otro, y la prueba de su existencia;

Por ello no es obligatorio ir a la Notaría  para firmar un contrato de compraventa pero en muchos casos es aconsejable por los mayores efectos jurídicos que conlleva.

En todo caso y frente a un  acuerdo verbal, siempre es mejor realizar el contrato por escrito en un documentos privado, puesto que los acuerdos verbales es muy difícil demostrar los pactos a los que se ha llegado, mientras que por escrito queda todo reflejado.

 

¿Qué diferencias hay entre un documento privado y uno público?

 

1.- Sobre quienes firman el contrato:

En un documento privado: solo firman las partes interesadas y en su caso algún testigo, sirve cualquier tipo de papel, y es conveniente firmar todas las hojas del contrato por las dos partes y cada uno se queda con un original

 En un documento público (escrituras): firman las partes interesadas y el notario, se firma únicamente la última hoja, y un único ejemplar original que se queda en la Notaría, ya que las partes lo que se llevan es una copia autorizada.

 

2. Sobre la posibilidad de inscribirlo en el Registro de la Propiedad:

Los documentos privados: no pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad, con lo cual si no se inscriben, no pueden  hacerse valer en determinados casos frente a terceros, y te puedes encontrar con alguna sorpresa como que el vendedor se lo venda a otra persona en escritura pública y lo registre antes que tu, por lo que tendría más validez el contrato que se haya inscrito primero en el Registro de la Propiedad. Además aunque sea válido un documento privado no tiene presunción de veracidad.

 Los documentos públicos (escrituras): sin embargo tiene total fuerza probatoria, ya que el Notario da fe pública de las personas, fecha y declaraciones que se contienen en el mismo. Y se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad, lo que conlleva la publicidad frente a terceros.

 

contrato de compraventa de finca rústica

 

3.- Sobre la fuerza probatoria:

El documento privado no tiene una presunción de veracidad, por lo que no tiene fuerza para probar determinadas cuestiones.

Las escrituras públicas se presumen veraces y tienen fuerza probatoria respecto de la fecha de otorgamiento, personas, hechos y declaraciones que contiene.

 

3,. Sobre la ejecutoriedad:

El documento privado no es directamente ejecutable.

Una escritura pública es directamente ejecutable ante los Juzgados

 

4.- Sobre la entrega de la propiedad y posesión:

El documento privado, por sí solo, no transmite la propiedad, aunque puede hacerlo si se acompaña de la entrega de la finca.

La escritura pública puede representar la entrega de la finca, por lo que transmite la propiedad

 

5.- Sobre el pago de impuestos:

 En lo que sí son iguales es el pago de impuestos: en todo caso hay que pagar el impuesto de transmisiones en caso de compraventas, sea  privado o público.

Si bien si firmas un documento privado, es posible que Hacienda no se entere de la transmisión y no te lo exija en ese momento.

 

Por tanto y en conclusión cualquiera que sea su forma (contrato privado o escritura pública) los contratos son plenamente vinculantes para las partes, por lo que es aconsejable contar con un buen asesoramiento jurídico previo antes de firmar cualquier documento. Ya que habitualmente se utiliza el documento privado como previo a la firma de las escrituras públicas.

Y es que un contrato privado de compraventa, siempre que cumpla los requisitos obligatorios definidos en el CC, art. 1445 y ss. obliga a las partes al cumplimiento del mismo en los términos que se hayan acordado y por tanto se puede reclamar judicialmente su cumplimiento.

 

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Celia Miravalles, abogado

 

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