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DIEZ TIPS O RECOMENDACIONES PARA EL AGRICULTOR PARA ARRENDAR UNA FINCA RÚSTICA SIN RIESGOS
Sólo un 22,9% de la superficie que se declara en la PAC en Castilla y León lo es en régimen de tenencia de propiedad, a tenor del informe del FEGA, elaborado por los grupos que están trabajando en el Plan Estratégico de España para la PAC post 2020.
Concretamente en Castilla y León, el 66% de las hectáreas declaradas en la PAC lo son en arrendamiento, correspondiente el resto (11,1%) a adjudicación comunal, forestal, aparcerías, permutas y usufructos.
Lo que nos indica la enorme incidencia de los arrendamientos en nuestra Comunidad y el régimen muy residual de las aparcerías o “a medias”.
Destacando igualmente que las provincias con mayor número de arrendamientos son Soria o Segovia y las de menor número Valladolid y Palencia, pero sobrepasando en todo caso el 58% de la superficie.
Todo ello nos lleva a recomendar al agricultor a que realice los contratos de arrendamiento por escrito o a que plasme en un documento los que hay realizado de forma verbal, pues aunque tengan plena validez, lo escrito da mayor seguridad jurídica ante los posibles problemas a los que se pueda enfrentar.
Estamos en una de las épocas del año, entre octubre y enero, en la que más contratos de arrendamientos de fincas rústicas se realizan, coincidiendo con el inicio de la campaña de secano (octubre) y la de regadío (enero).
Por ello es conveniente que el agricultor que quiera arrendar una finca rústica, tenga en cuenta las siguientes recomendaciones:
1º.- Informarse de quien es el propietario:
Lo mejor es solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad, en ella constará quien es el propietario y si existe algún usufructo quién es el usufructuario, lo que es importante en el caso de arrendamientos rústicos dado que la persona que puede arrendar es el usufructuario y que el arrendamiento finalizará si fallece el usufructuario, con independencia del plazo que se haya fijado en el contrato.
2º.- Realizar el contrato por escrito: aunque sean válidos los contratos y acuerdos verbales, un escrito da total seguridad jurídica y es obligatorio para recibir ayudas agrarias y ceder los derechos de pago básico (PAC).
Los datos mínimos que deben recogerse son:
– Los datos personales de las partes firmantes: nombre, apellidos, domicilio y DNI tanto del propietario o arrendador como del arrendatario o rentero.
– Los datos de las fincas que vamos a arrendar, es decir, el número de polígono y parcela, el municipio donde se encuentran, la superficie que se arrienda y el tipo de cultivo, esto es si es de secano o de regadío….
– El importe de la renta acordada y su actualización si hemos pactado que todos los años se actualice, la referencia actualizadora, como puede ser el IPC, el Indice de Garantía de Competitividad o los precios agrarios. Hay que recordar que si no se indica en el contrato no se podrá actualizar la renta.
– la duración pactada, desde el año 2005 la duración mínima son 5 años y las prórrogas son de 5 años si no se especifica una duración inferior para la prórroga.
3º.- Firmar todas las hojas del contrato: De esta forma se evitará que más adelante nadie pueda manipular el contrato y por tanto cambiar alguna hoja, añadiendo o quitando alguna cláusula
Es conveniente firmar todas las hojas del contrato al menos por duplicado, de esta forma el propietario se quedará con un contrato y el arrendatario se quedará con el otro, ya que será necesario conservarlo por si surge algún problema. Si bien lo recomendable es firmar cuatro ejemplares del contrato: uno para cada parte, otro para Hacienda (hay que abonar el Impuesto de actos jurídicos documentados) y otro para el Registro de Arrendamientos Rústicos (si se quiere o se debe registrar en este Registro).
En cuanto a las firmas si el contrato va a ser firmado por algún testigo, en ese caso hay que indicar el nombre, apellidos y DNI del testigo que firme.
4º.- Visitar la finca rústica, comprobar el estado de las instalaciones que se arriendan y comprobar que nadie está usando la misma, que nadie ha realizado ninguna labor a los efectos de evitar problemas posteriores con algún ocupante.
Y comprobar el estado de las instalaciones que se arriendan (naves, vallado, maquinaria o aperos, pivots, sondeos, etc), en este caso lo conveniente es realizar un anexo al contrato realizando un inventario en el que se pueden además añadir fotografías que demuestren el estado de los bienes.
5º.- Informarse y comprobar si es una finca rústica de regadío que tiene concesión de riego, así como el volumen y la superficie que se puede regar. Y además informarse del canon que se está pagando. Hay que recordar que la Administración puede imponer multas por regar sin concesión y prohibir el riego, incluso precintar el sondeo, lo que puede incidir en el pago de la renta, entre otras cosas. Y también es conveniente indicar claramente quién pagará las sanciones en caso de incumplimiento.
6º.- Fijar claramente el precio de renta y si se va a proceder a actualizar la renta, así como el índice actualizador (IPC, Indice de Garantía de competitividad, precios agrarios…)
7º.- Establecer claramente los gastos que paga cada parte: el IBI, el seguro, el canon de riego o de obras si hay, electricidad, etc. De esta forma se puede pactar quién (arrendador o arrendatario) va a pagar determinados gastos, como el agua, la electricidad, las cuotas de la comunidad de regantes, el pago de la contribución o el mantenimiento de las instalaciones que haya en la finca.
8º.- Fijar quien abonará los impuestos: como el IBI (Impuestos de Bienes inmuebles o contribución, normalmente es el propietario quien abona este impuesto) y el impuesto de actos jurídicos documentados para poder registrar el contrato de Arrendamiento en el Registro de Arrendamientos rústicos (por regla general es el arrendatario el que se hace cargo de este impuesto).
9º.- Es importante recoger en el contrato si el arrendamiento incluye los derechos de pago básico (PAC), describirlos con su numeración y en su caso indicar claramente si deberán ser devueltos o puestos a disposición del propietario o de la persona que este indique al acabar el arrendamiento.
10º.-Indicar claramente la fecha en que se firma el contrato y la fecha en que se va a iniciar el arrendamiento, especialmente si las fechas fueran diferentes.
Te recomiendo la Guia Práctica de Arrendamientos rústicos, con numerosas respuestas a las dudas más frecuentes en arrendamientos rústicos
Y sobre el retracto son interesantes: El Derecho de tanteo y retracto en la ley española de Arrendamientos Rústicos de 1980 y Retractos legales –
Celia Miravalles, abogado
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