¿Desde qué día tiene plazo el arrendatario o el colindante para salir al retracto en una subasta pública?

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¿Desde qué día tiene plazo el arrendatario o el colindante para salir al retracto en una subasta pública?

 

Lo que hay que tener en cuenta si el arrendatario o colindante participó o no en la subasta:

  1. Si participó en la subasta: debió conocer exactamente quien resultó adjudicatario por la mejor postura y el precio de adjudicación, superior al por él ofrecido. Por tanto el plazo para el ejercicio del derecho de retracto debe arrancar desde la fecha de la subasta en el que tuvo conocimiento de todos los datos atinentes a cosa y precio para valorar si le interesaba el ejercicio del retracto de colindantes pues ese es el día que consideran los arts. 1524 del Código Civil y de la Ley de Modernización de explotaciones agrarias 19/1995 de 4 de julio (Sentencia Audiencia Provincial de Segovia de 20/09/2012).

Con arreglo a esa doctrina la acción de retracto en caso de  subasta judicial, nace desde la celebración de dicha subasta  con aprobación del remate y adjudicación al rematante de la finca subastada « siempre , claro es, que el retrayente haya tenido conocimiento exacto de la subasta y de las condiciones de la misma» ( STS 8 junio 1995 )., o desde la notificación del auto de adjudicación si no participó en el subasta pero estaba personado

Igualmente y para el caso de los arrendatarios la jurisprudencia viene señalando que en los casos de venta en pública subasta el plazo de 60 días hábiles del art. 22 de la Ley de Arrendamientos rústicos  se computa desde el auto (decreto) de aprobación del remate, en tanto que el arrendataria haya intervenido en el procedimiento o se haya presentado en las subasta – SS. de AAPP de Barcelona de 5 de marzo de 1991 , de Madrid (Sección 13ª) de 22 de febrero de 2005 y de Málaga (Sección 4ª) de 16 de julio de 2002

  1. Si no participó en la subasta ni se personó en el procedimiento judicial y por tanto no se le notificó el auto de adjudicación: el plazo para el ejercicio del retracto  por el arrendatario es de 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, el arrendatario haya tenido conocimiento de la transmisión

En caso de colindantes el día de inicio del plazo de 9 días o de un año de inicio para salir al retracto  es de la inscripción en el Registro, sino que es posible que su comienzo sea anterior si es que tuvo pleno conocimiento, prueba que en esta caso corresponderá a quien oponga la caducidad.

 

La jurisprudencia del Tribunal Supremo reiteradamente señala que el comienzo del cómputo del plazo para el ejercicio del derecho se produce desde la inscripción en el Registro, con presunción iuris et de iure que desde ese momento conoce el retrayente la enajenación de la finca, con lo que el plazo se contará desde el día siguiente a la fecha de la inscripción si bien cuando el retrayente conoció la venta con anterioridad a la fecha de la inscripción, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento , pero no así cuando se invoque que el conocimiento fue posterior a la inscripción y en caso de que no acceda la finca al Registro la noticia de la venta habrá de abarcar las condiciones esenciales de la misma, para que el retrayente pueda valorar si le conviene ejercitar el derecho a retraer

En resumen, en casos de transmisiones en subasta judicial, el dies a quo es el día en que el retrayente ha tenido conocimiento pleno de la venta y sus condiciones, lo que no tiene lugar con la subasta sino con el Decreto de Adjudicación, siendo la fecha de este la que debe tomarse en cuenta como día inicial del cómputo a no ser que el retrayente desconozca la existencia de la subasta, en cuyo caso el cómputo comenzaría a partir del día siguiente a su notificación o, como máximo, a partir del día de la inscripción registral.

 

Celia Miravalles, abogado

 

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