LOS DERECHOS DE RETRACTO EN LA COMPRA DE FINCAS RUSTICAS.
Te dejo el texto completo del articulo publicado en la Revista del ICAVA (ilustre Colegio de la Abogacía de Valladolid)
A la hora de adquirir o comprar una finca rústica, hay otras personas que tienen un derecho preferente o retracto para comprar esa finca rústica.
Retracto por tanto es el derecho que tiene una persona a adquirir la finca rústica con preferencia a otras (art. 1521 Código Civil)
Es habitual encontrarnos en el despacho con la consulta acerca de si hay un colindante o un arrendatario en el terreno con ese derecho de retracto. Por ello es importante tener presente todos los tipos de retracto que nos podemos encontrar, así como quien tiene preferencia, para ver si nuestro cliente podrá comprar la finca sin problema o en caso de tener un posible retrayente plantearnos si este cumple todos los requisitos exigidos legalmente para salir al retracto.
¿Qué tipos de retracto nos podemos encontrar en la compraventa de fincas rústicas
1.- Retracto de coherederos: Si algún coheredero vende su parte de la herencia de la finca a un tercero, los demás coherederos podrán subrogarse en el lugar del comprador en el plazo de un mes (art. 1067 del Código Civil)
2.- Retracto de copropietarios: Si un copropietario vende su parte de la finca a un tercero, los demás pueden adquirir esa parte con preferencia al tercero en el plazo de 9 días (art. 1522 del Código Civil)
3.- Retracto de colindantes de finca inferior a una hectárea: Tienen derecho de retracto, en el plazo de 9 días desde la inscripción en el Registro, los colindantes cuando se trate de la venta de una finca cuya cabida no exceda de una hectárea y siempre que no estén separadas por arroyo, caminos, etc. art. 1523 del Código Civil.
4.- Retracto de colindantes que sean explotación prioritaria: Los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones agrarias prioritarias pueden salir al retracto de la venta de una finca cuya cabida sea inferior al doble de la unidad mínima de cultivo. El plazo será 1 año desde la inscripción en el Registro de la propiedad o 60 días si hubo notificación. (art. 27 de la ley de modernización de explotaciones agrarias de 1995)
5.- Retracto de arrendatarios: la Ley de arrendamientos rústicos de 1980 y la reforma de 2005 (no la Ley de Arrendamientos Rústicos de 2003) recogen que en toda transmisión Inter vivos (venta, donación, permuta…) de una finca rústica, el arrendatario que sea agricultor profesional tendrá derecho de tanteo y retracto en el plazo de 60 días desde que le notificaron la venta o 60 días desde que haya tenido conocimiento de la venta.
6.- Retracto convencional: es un tipo de derecho de adquisición preferente que tiene un origen voluntario, porque previamente ha habido un acuerdo entre las partes. Pero realmente no es un retracto sino un derecho que surge cuando el que ha comprado la finca la vuelve a vender, sino porque durante un tiempo determinado el vendedor tiene derecho a recuperar la finca cuando él quiera y se cumplan los requisitos marcados en el acuerdo. <8Art. 1507 y siguientes del Código Civil.).
¿Quién es preferente en un retracto de finca rústica: el colindante, el comunero o el arrendatario?
1.-Preferencia entre arrendatario y colindante: es preferente el arrendatario, con una excepción
Conforme el art. 22 Ley 49/2003, según modificación realizada por la ley 26/2006) el arrendatario tendrá derecho de retracto en toda transmisión intervivos de fincas rústicas (compraventa, donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago..), el derecho de retracto del arrendatario prevalece o es preferente con respecto a cualquier otro derecho de adquisición, es decir prevalece frente al retracto de colindantes y de comuneros o copropietarios, con una excepción: es preferente el retracto de colindantes (art. 1523 Código Civil) cuando tanto la finca objeto de retracto y la finca colindante no excedan ninguna de 1 hectárea.
Las sucesivas leyes de arrendamientos rústicos han ido regulando la preferencia del arrendatario; con la salvedad de la ley 49/2003 que entró en vigor en mayo de 2004 y que suprimió el derecho de retracto para los arrendatarios hasta que la reforma de la misma por Ley 26/2005 que entró en vigor en enero de 2006, y rehabilitó este derecho de retracto. Por tanto si el contrato de arrendamiento rústico se celebró entre mayo de 2004 y enero de 2006, para la mayoría de la doctrina y jurisprudencia menor tendrían preferencia los colindantes a los arrendatarios.
2.- Preferencia entre arrendatario y comunero o copropietario: es preferente el arrendatario, conforme el art. 22 de la Ley de Arrendamiento es preferente el arrendatario frente a los demás derechos de adquisición preferente, con la salvedad de si el contrato de arrendamiento rústico se celebró entre mayo de 2004 y enero de 2006 en que el arrendatario no tiene derecho de retracto.
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