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Derechos del arrendatario si fallece el arrendador de una finca rústica:
¿Se puede continuar en el arrendamiento rústico si fallece el arrendador?
Para conocer los derechos del arrendatario tenemos que saber si el arrendador fallecido era propietario o usufructuario.
¿Cómo podemos saber esta circunstancia?,
lo normal es que se diga en el contrato de arrendamiento, pero en todo caso se puede comprobar pidiendo una nota simple en el Registro de la Propiedad para ver si el que figura como arrendador es propietario o solo tiene el usufructo.
Dos casos
1.- Si el arrendador es propietario y este fallece:
En principio la persona que recibe la finca en herencia será el nuevo propietario y por tanto el nuevo arrendador y recibirá el bien con sus “cargas”, en este caso, con el arrendamiento, por tanto, seguirá en vigor el arrendamiento en los mismos términos y condiciones que se firmó con el propietario fallecido. Es decir el heredero hereda las fincas con los arrendamientos rústicos en vigor, porque conforme el art 659 y 661 del Código Civil el heredero hereda los bienes y obligaciones del fallecido causante. Y es que conforme al art 1257 del Código Civil los contratos solo producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos cuando los derechos y obligaciones son transmisibles.
Aunque no es obligatorio es conveniente que el nuevo propietario comunique al arrendatario su nueva condición de propietario a fin de que le pueda pagar la renta y se facilite la comunicación entre ellos.
Si son varios herederos y no han repartido la herencia, todos ellos parte de una comunidad hereditaria o herencia yacente, que debe seguir manteniendo y respetando el arrendamiento iniciado con el fallecido. En este caso en cuanto a la renta si se abonaba por transferencia bancaria se deberá seguir ingresando en la misma cuenta, y si el rentero lo abonaba personalmente lo recomendable es realizar un giro postal a nombre de los herederos del difunto o realizar una consignación notarial o judicial de la renta, a los efectos de que no se pueda entender que existe impago de rentas que posibilite un desahucio
2.- Si el arrendador es usufructuario y este fallece:
El art.10 y 24 LAR, en relación con el art. 480 del código civil señalan que los contratos que celebre un usufructuario terminarán cuando termine el usufructo, salvo el arrendamiento rústico que finalizará al acabar la campaña agrícola.
De este modo la extinción del usufructo (por llegar la fecha del vencimiento si es temporal o por fallecimiento del usufructuario si es vitalicio) incide directamente en el arrendamiento, puesto que se daría por terminado el arrendamiento.
Si bien hay que tener en cuenta dos circunstancias o excepciones:
1º.- se permite al arrendatario la finalización de la campaña agrícola. El arrendamiento se considera subsistente durante el año agrícola (art 10 párrafo primero LAR)
2º.- Si firman los propietarios (que tienen la nuda propiedad) el contrato de arrendamiento, se deberá respetar la duración pactada o la prórroga actual (art 10 párrafo segundo LAR) esto es el arrendamiento tendrá la duración pactada en el contrato.
ANEXO O ACUERDO DE PRORROGA DE ARRENDAMIENTO DE FINCAS Y DERECHOS PAC
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Celia Miravalles, abogado
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