Te dejo mi última colaboración en el suplemento del campo de El Adelantado de Segovia, de enero de 2018
espero que te guste
¿Cuáles son las cláusulas nulas más frecuentes en los contratos de arrendamientos rústicos?
Existen cláusulas que pueden perjudicar al rentero, pero eso no quiere decir que sean nulas, como la obligación de ceder los derechos de la PAC al finalizar el arrendamiento aunque sea el rentero quien los haya generado (esta en una cláusula válida) aunque puede perjudicar al arrendatario si ha sido él quien generó los derechos.
Sin embargo hay otras cláusulas que son nulas y se repiten con frecuencia en los
1.- Cláusula de duración inferior a 5 años: los falsos arrendamientos de temporada: el firmar un arrendamiento de un año, o menos para intentar evitar la aplicación de la ley de arrendamientos rústicos que marca una duración mínima de 5 años, diciendo que se trata de un arrendamiento de temporada. Son casos muy tasados en que se excluye la aplicación de la ley de arrendamientos rústicos, por lo que si no estamos en alguno de ellos (cultivo de temporada, que se trate de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra o para la plantación a la que específicamente se refiera el contrato..), será una cláusula que se tendrá por no puesta y la duración será la mínima que marca la ley de 5 años.
2.-Obligación de entregar la finca sin que procedan prórrogas, ni exista obligación de preavisar: sin embargo si el rentero no entrega la finca al acabar el arrendamiento el propietario para recuperarle tiene que haber realizado el preaviso un año antes a dicha terminación; si no lo hace el contrato se prorroga por cinco años.
3.- Renuncia al derecho de tanteo y retracto: al derecho preferente de comprar la finca en caso de venta a un tercero. En el caso de que el contrato contenga dicha cláusula esta se tendrá por no puesta. Y ello porque no se puede renunciar a un derecho (el retracto) cuyas circunstancias concretas se desconocen. Otra cosa es la posibilidad de renunciar a ese derecho de retracto con posterioridad, esto es si el arrendador pretende vender la finca y así se lo comunica al arrendatario, este podrá renunciar a su derecho.
La SAP de Burgos de 11 de febrero de 2019 señala sin embargo que para los arrendamientos posteriores a 2005 no es una norma imperativa y que se puede renunciar al retracto
4.- Renuncia al arrendamiento en caso de venta: la obligación de abandonar la finca y dar por terminado el arrendamiento en caso de que el propietario quiera vender la finca: en caso de que el propietario venda la finca y el rentero no ejerza su derecho de retracto, el rentero tiene derecho a continuar el arrendamiento por el tiempo que quede del contrato o de la prórroga. Y el nuevo comprador tiene obligación de respetar estos plazos.
Celia Miravalles, abogado
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