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5 consejos para no meter la pata al firmar el derecho de superficie para instalación de parques solares, fotovoltaicos, eólicos y de hidrógeno verde
Al final te digo cómo puedes obtener dos consejos extra de forma gratuita sobre lo que pasa con los derechos de la PAC y lo que tienes que tener en cuenta a la hora de escriturar
Estos consejos en su mayoría sirven para los arrendamientos de fincas también para instalación de parques de energías alternativas
1.-¿Qué es el derecho de superficie para la instalación de parques solares, fotovoltaicos, eólicos y de hidrógeno verde?
Se trata en este caso de un derecho de tener o mantener en suelo ajeno, en este caso en una finca rústica, una instalación de energías alternativas
Es un derecho real temporal, y hay que diferenciar entre la propiedad del suelo y el derecho a usar esa propiedad. Se asemeja al arrendamiento
El art 53 de la Ley del Suelo (RD 7/2015) dice que el derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas.
También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.
2.- ¿Cómo se llaman las partes intervinientes?
El propietario del suelo se llama superficiante
El propietario (normalmente la “empresa”) de la instalación o parque solar, fotovoltaico, eólico, de hidrógeno verde…) se llama superficiario
3.- Tipo de contrato, duración y características del derecho de superficie
1.– Para su validez se exige formolización en escritura pública notarial y la inscripción en el Registro de la Propiedad. (art 40.2 Texto Refundido de la Ley del Suelo)
Lo que se suele firmar entre el propietario y la empresa en documento privado es una opción para constituir el derecho de superficie
- En la escritura debe indicarse obligatoriamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no podrá exceder de noventa y nueve años (99 años), aunque lo habitual es fijar una duración entre 30 y 40 años con prorrogas obligatorias para el propietario
3.-. Puede pactarse una contraprestación o pago que puede ser una suma alzada o un canon periódico (lo más habitual anual)
4.- Se extingue por el transcurso del plazo convenido y por no edificar, se pueden pactar otras causas de extinción.
5.- Extinguido el derecho de superficie se extinguen los derechos y cargas impuestos sobre lo edificado
4.- ¿Qué normativa es la que se aplica?
El derecho de superficie se regula en el Texto refundido de la Ley del Suelo ( RD 7/2015, 30 de octubre)
No se aplica la Ley de Arrendamientos rústicos.
5.- Consejos para no meter la pata al firmar el derecho de superficie
- El derecho de superficie se puede transmitir y gravar, pero los gravámenes se extinguirán al extinguirse el derecho de superficie.
- Se pueden establecer derechos de preferente adquisición a favor del titular del superficiario en caso de que el propietario quiera vender la finca. Recuerda leer bien la cláusula por si quieres excluir determinadas situaciones (herencias, donaciones, etc.) o personas (hijos, padres, sobrinos…)
- A la extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración, el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnización alguna. Pero pueden pactarse otras cosas: si no quieres quedarte con la instalación refléjalo en contrato y exige el desmantelamiento de las instalaciones y la reposición de la finca a su estado de cultivo.
- En caso de que no lo contemple la normative autonómica exige una garantía (avales, fianzas) de desmantelamiento.
- En el caso de firmar una opción de derecho de superficie a formalizar cuando se obtengan las autorizaciones, puntos de conexión o enganche, licencia medioambiental y licencia de obras. Exige que te dejen seguir cultivando y que en caso de que entren a realizar catas y mediciones si causan daños en el cultivo se hagan cargo de los daños que causen en el cultivo o en las fincas e incluso podemos solicitar que nos paguen alguna cantidad como reserva y por las obligaciones que tendrás que asumir.
- Si el inicio de las obras no coincide con la fecha de recogida de la cosecha, pide que te paguen la misma
- Recuerda recoger en contrato que la empresa superficiaria es responsable del incumplimiento de cualquier normativa relacionada con la instalación fotovoltaica.
- Fíjate en la superficie que finalmente te van a coger, porque a veces en la opción indican de manera confusa que te cogen toda la parcela pero luego te pagarán solo en la superficie que utilicen para la instalación, ¡qué no te dejen superficie agronómicamente inservible sin pagar !
- Recuerda indicar claramente la renta (mensual, anual), devengo, periodo de facturación, forma de pago, actualización renta, intereses de demora, etc.
- Si además pretender fijar posibles servidumbres de paso, hay que dejar claro que estas serán temporales y se extinguirán con el contrato.
- En cuanto a los gastos e impuestos es importante indicar que corren de cuenta del superficiario (empresa solar), especialmente el IBICE (impuesto de bienes de características especiales) que será de un importe Elevado
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Acuerdo dejar fincas por arrendatario para dárselas a empresa solar o eólica
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Celia Miravalles, abogado
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