¿Cómo se puede actualizar la renta en los arrendamientos rústicos?

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Tenemos que conocer la ley aplicable al contrato de arrendamiento (en función de la fecha de inicio del mismo) para conocer si se puede o no actualizar la renta y cómo hacerlo:

Para los contratos celebrados a partir de 1980 y hasta mayo de 2004, se aplica la ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, que en sus artículos 31 y siguientes  fijaba las reglas para la determinación de la renta, su pago y actualización.

En cuanto a la actualización de la renta, salvo que se haya acordado por un precio alzado para todo el contrato, puede actualizarse, si así lo acuerdan las partes (hay que probar ese acuerdo, normalmente vendrá en el contrato por escrito), tomando como referencia el índice de  precios percibidos por los agricultores y ganaderos a efectos de actualizar las rentas, que anualmente se publica en el BOE, tomando como base el general de los percibidos o el de uno de los  productos de los que sea  susceptible la finca. Hay que tener en cuenta que de no fijar este índice actualizador cualquiera de las partes puede solicitar judicialmente que se añada esta cláusula actualizadora al contrato. Así como tener presente que la actualización puede ser para subir o bajar la renta, no sólo para subir.

Además cualquiera de las partes también puede pedir la revisión de la renta, si esta es superior o inferior a la usual en el lugar para fincas análogas , y también se puede solicitar una revisión extraordinaria de la renta si hay una lesión superior al 15% de la renta justa, en este caso el arrendatario puede optar por  terminar el contrato.

Procede la reducción e incluso la exoneración de la renta, cuando por caso fortuito o fuerza mayor por riesgos ordinariamente no asegurables, se perdiese más de la mitad de los productos de la finca, reduciéndose la renta en proporción, y siempre que el arrendatario lo comunique al propietario en los 30 días siguientes y actúe con diligencia para intentar recibir cualquier indemnización a que pudiera tener derecho.

Cualquier menoscabo o deterioro en la finca que disminuya su productividad, salvo que sea por causa imputable al arrendatario, da derecho al arrendatario a solicitar la reducción de la renta en proporción a esa disminución.

 

Para los contratos celebrados a partir de mayo de 2004,  fecha en la que entró en vigor la Ley Arrendamientos rústicos de 2003, el art. 13 y siguientes regulan la fijación de la renta y su actualización, desapareciendo la regulación tan exhaustiva anterior.

De este modo se establece que la renta se fijará en dinero y será la que libremente estipulen las partes. Si se fija parte en dinero y parte en especie tendrán que valorarlo para que quede todo estipulado en dinero.

Las partes pueden acordar (o no) establecer un sistema de actualización (si no lo pactan no puede actualizarse la renta), que supone la posibilidad de aumento o descenso de la misma.  Lo habitual es hacer referencia al IPC (índice de precios al consumo) o tomar como referencia el índice de  precios percibidos por los agricultores y ganaderos a efectos de actualizar las rentas, que anualmente se publica en el BOE, tomando como base el general de los percibidos o el de un producto determinado.

Para el caso de que hayan fijado que debe actualizarse, si no hacen referencia al sistema de actualización, ha de entenderse que es el IPC.

Para los contratos celebrados a partir del 1 de abril de 2015, fecha en la que se reformó la referencia al IPC por el IGC. El sistema es el mismo que desde 2004 (ley de arrendamientos rústicos de 2003), por lo que las partes podrán establecer el sistema de revisión de renta que consideren oportuno. En defecto de pacto expreso no se aplicará revisión de rentas.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC).

Carta reclamación de rentas

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Celia Miravalles, abogado

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