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¿Cómo puedo saber si se ha vendido una finca?
Cuando se vende una finca rústica, tanto el arrendatario como los colindantes, si se dan determinados requisitos, pueden salir al retracto, es decir adquirir la finca con preferencia al comprador, en el mismo precio de compra
Por ello es importante para el interesado (arrendatario o colindante), conocer si efectivamente se ha producido la compraventa, cuándo y el precio de la finca vendida;
¿de qué manera podemos conocer estos datos si el propietario no ha notificado al arrendatario o al colindante?
La opción que tenemos es acudir al Registro de la Propiedad y solicitar bien una nota simple registral (en la que aparecerán los datos de la finca y en su caso el nombre del comprador) o una certificación en la que conste además de estos datos el precio de la compraventa.
De esta forma indicando nº de polígono y nº de parcela y municipio el Registro de la Propiedad nos darán una nota simple en la que constará la descripción de la finca con la superficie y linderos, constará el nombre y apellidos del propietario, así como el título por el que adquirió la parcela. Igualmente constará si tiene el 100% de la propiedad o si la comparte con otros propietarios y el porcentaje de propiedad, y también si existe algún usufructuario de la finca. Además, constarán las cargas sobre la finca como servidumbres o hipotecas.
A estos efectos es interesante conocer la Resolución de 14 de noviembre de 2022 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública(BOE nº 291 de 5-12-2022), por la que se resuelve que es procedente certificar el precio de venta de una compraventa a los efectos de interponer una acción de retracto, y que en este caso no se vulnera la protección de datos, por no ser un dato considerado sensible, siempre que se exprese la causa y finalidad de la consulta para que el registrador pueda valorar y calificar la concurrencia de interés legítimo para certificar los datos solicitados. Si bien aclara esta Resolución que hay que indicar en la solicitud de la certificación del precio todos los datos suficientes para que el registrador pueda entender que existe interés legítimo.
En el caso de que no se haya registrado todavía la escritura de compraventa, para no tener que acudir al registro todos los días, especialmente en los casos de retracto del código civil que solo tenemos 9 días naturales para ejercer acciones, podemos pedir una nota simple permanente o continuada. Este tipo nota simple permite durante un periodo de tiempo informar de forma automática (si se pide online) al solicitante de cualquier cambio que exista en la información registral de esa finca, esto es automáticamente nos notificarán si se ha inscrito las escrituras de compraventa que nos interesan.
Contrato de compraventa finca rústica con arras confirmatorias
Si bien hay que tener en cuenta que a veces no está inscrita la finca, o no está actualizada ni coordinada pues no se han inscrito herencias o ventas posteriores, por ello además de pedir la nota permanente, se puede acudir al catastro.
Si bien en Catastro solo te van a dar los datos de las fincas de las que eres propietario, pero es útil si tienes una finca colindante de la que quieres averiguar quién es el propietario o si ha habido algún cambio de propiedad, ya que los Notarios están obligados a comunicar a Catastro (no al Registro de la Propiedad) las escrituras de cambios de propiedad de las fincas (compraventas, donaciones, herencias, etc).
De esta forma si eres colindante puedes pedir en catastro un certificado de linderos (es un certificado literal de tu parcela) de tu parcela (puedes pedirlo físicamente en las oficinas o de forma online en la página del catastro con certificado digital o con tu DNI).
En este caso te vendrá quien es el dueño de la parcela lindera con su DNI y su domicilio (en la nota registral no tendrás esos datos); pero tienes que tener en cuenta que solo puedes pedir certificado de linderos si eres el propietario de la finca sobre la que lo pides. El catastro es un registro que no es público ya que su finalidad es fiscal, cobrar la contribución o impuesto de bienes inmuebles. Recuerda que el catastro no da ni quita propiedad.
En este caso si tu no fueras el dueño sino arrendatario no puedes pedir esa información al catastro por lo que podrías pedírselo al dueño/arrendador de la finca para conocer a quien pertenece la finca colindante.
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