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Publicado por Celia Miravalles

¿Cómo resolver el contrato de compraventa de finca rústica con precio aplazado si el comprador no paga?

 

 

 

1.- Si existe una compraventa con precio aplazado y el comprador no paga en plazo, el vendedor puede resolver el contrato de compraventa

El supuesto mas típico sería un contrato de compraventa en el que se fija un plazo máximo para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa y simultáneo pago del precio pendiente de abono y, llegada la fecha, el comprador no hace frente a su obligación de pago

El art. 1124 del Código Civil establece que en caso de incumplimiento de una de las partes, el perjudicado podrá exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.

Pero además en estos casos es de aplicación el art. 1504 del Código civil:

En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término

Por lo tanto en caso de compraventa con precio aplazado, en la que se pacta un plazo para el pago del precio y este no se abona, el vendedor puede resolver el contrato de compraventa, pero se exige enviar un requerimiento resolutorio (que se le diga expresamente que se da por resuelto el contrato), ya sea judicialmente o a través  de un acta notarial. Mientras no se haga el requerimiento el comprador puede pagar y no se da por resuelto el contrato.

 

No sirve el requerimiento realizado por burofax (STS 4 de julio de 2011)

Pero sí es válido realizar el requerimiento resolutorio dando un nuevo plazo para pagar y en el mismo requerimiento advertir que la falta de pago en el nuevo plazo concedido tendrá efectos resolutorios (STA 1024/2004 de 18 de octubre). Aunque dadas las distintas interpretaciones judiciales lo más seguro es realizar un nuevo requerimiento resolutorio.

 

contrato de compraventa de finca rústica

 

2.-Si lo que se ha firmado es un contrato de promesa de venta y el comprador no paga en el plazo previsto, el vendedor puede resolver el contrato sin requerimiento alguno. Así lo señala la Sentencia del Tribunal Supremo nº 649/2018 de 20 de noviembre de 2018.

Por el contrato de promesa de venta las partes se obligan a celebrar un contrato de compraventa en el futuro, el art. 1451 del Código Civil exige que se identifique la cosa y que se fije el precio cierto, pero también se puede fijar un plazo de pago y entrega de la finca, si llegada la fecha no se paga el vendedor puede resolver el contrato sin necesidad de requerimiento notarial o judicial, si bien es conveniente notificar la resolución del contrato o dar un nuevo plazo de pago.

contrato de promesa o compromiso de compraventa de finca rústica

 

 

 

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Celia Miravalles, abogado

 

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