paisaje rural, foto: Agronews Castilla y León
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Publicado por Celia Miravalles
  • Actualizado a diciembre de 2016

 

 

La reanudación del tracto sucesivo

 

¿Qué ocurre si queremos comprar una finca pero el que nos la vende aunque asegura ser el propietario no figura como tal en el registro? ¿Cómo inscribir en el Registro de la Propiedad esa compra?

 

 Esto es frecuente cuando el que figura en el Registro ha fallecido sin otorgar las correspondientes escrituras de compraventa a aquel que nos quiere vender el bien inmueble o finca.

 

 Para hacer estas comprobaciones nos basta solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad de la finca en cuestión.

 

Lo primero es asegurarse de que efectivamente es el propietario, tendrá que presentarnos algún título o documento privado que acredite la propiedad, ya sea por compra, permuta, herencia…; o si figura en Catastro como propietario.

 

Una vez que formalicemos un contrato de compraventa privado o ante Notario, para poder registrar esa compra en el Registro de la Propiedad y que figuremos como los titulares legítimos de la finca, tendremos dos posibilidades:

 

a) Ir a la Notaría a que nos gestione el llamado “expediente notarial de reanudación del tracto sucesivo”, que desde la entrada en vigor de la última reforma de la Ley Hipotecaria ha suprimido los expedientes judiciales de reanudación del tracto sucesivo (eran expedientes llamados de jurisdicción voluntaria)

Hay que tener en cuenta que en la práctica es un expediente inviable, puesto que la actual normativa exige que llamemos al expediente al que aparece en registro o a todos sus herederos, a los colindantes y al Ayuntamiento, pero no solo se trata de notificarles sino que todos tienen que comparecer en la notaría a indicar si están o no de acuerdo con esa nueva titularidad, si uno solo no comparece (lo que en la práctica va a ser lo habitual)  el expediente de dominio se cierra sin poder llevarse a cabo y el interesado (el actual propietario que ha instado el expediente) tiene que acudir al Juzgado a presentar un juicio declarativo de reanudación del tracto sucesivo

 

b) O acudir directamente a un abogado que nos gestione el llamado el juicio declarativo de reanudación del tracto sucesivo. En la práctica esto es lo más conveniente, puesto que en este caso aunque haya que demandar a todos (titular registral, herederos, colindantes, etc…) si no comparecen se les declara en rebeldía (que es una situación procesal para el que no comparece a juicio y que conlleva que esté de acuerdo con lo que se pide en la demanda) y por tanto el juicio se acabará igualmente con una sentencia que podrá inscribirse en el Registro de la propiedad, por lo que finalmente la finca figurará a nombre del actual propietario en el Registro de la Propiedad.  El inconveniente es que este tipo de juicios conlleva más gastos y más tiempo lo que habrá de tenerse en cuenta a la hora de negociar la compra de la finca en estas condiciones.

 

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Celia Miravalles, abogado

 

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