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5 cláusulas nulas o perjudiciales para el arrendatario en los contratos de arrendamientos rústicos.
A la hora de firmar un contrato de arrendamiento rústico tenemos que ver si tiene alguna cláusula nula, en el sentido de que limite los derechos del rentero en contra de la Ley de Arrendamientos rústicos.
Hay que tener en cuenta que la actual Ley de Arrendamientos rústicos es dispositiva salvo escasas normas, por lo que hay que tener en cuenta también que hay cláusulas que pueden perjudicar al rentero, pero eso no quiere decir que sean nulas; como puede ser que se firme la obligación de ceder los derechos de la PAC al finalizar el arrendamiento aunque sea el rentero quien los haya generado (esta en una cláusula válida) aunque puede perjudicar al arrendatario si ha sido él quien generó los derechos.
Las cláusulas nulas que con más frecuencia se repiten en los contratos son las siguientes:
1.- Cláusula de duración inferior a 5 años: los falsos arrendamientos de temporada: una de las “trampas” habituales entre los propietarios es firmar arrendamiento de un año, o menos para intentar evitar la aplicación de la ley de arrendamientos rústicos que marca una duración mínima de 5 años, diciendo que se trata de un arrendamiento de temporada.
Pero son muy tasados los casos en que se excluye la aplicación de la ley de arrendamientos rústicos, por lo que si no estamos en alguno de estos casos (que el cultivo sea de temporada, o que la finca se trate de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra o para la plantación a la que específicamente se refiera el contrato), será una cláusula que se tendrá por no puesta y la duración será la mínima que marca la ley de 5 años.
2.-. Renuncia al arrendamiento en caso de venta: La obligación de abandonar la finca y dar por terminado el arrendamiento en caso de que el propietario quiera vender la finca: antes del transcurso de los 5 años de duración mínima es también es una cláusula nula, y se tiene por no puesta, en caso de que el propietario venda la finca y el rentero no ejerza su derecho de retracto, el rentero tiene derecho a continuar el arrendamiento por el tiempo que quede del contrato o de la prórroga. Y el nuevo comprador tiene obligación de respetar estos plazos.
Las cláusulas que pueden perjudicar al arrendatario
1.- La obligación de ceder los derechos de la PAC al finalizar el arrendamiento si es el arrendatario quien los haya generado (está es una cláusula válida) aunque puede perjudicar al arrendatario si ha sido él quien generó los derechos. Por ello hay que sopesar las circunstancias antes de cerrar el acuerdo con el propietario en este sentido
2.- La obligación de entregar la finca sin que procedan prórrogas, ni exista obligación de preavisar: esta es otra cláusula que desde una reciente sentencia del Tribunal Supremo no es nula; pero puede perjudicar al rentero si se confía en que lo habitual es preavisar con un año de antelación. Por ello hay que mirar esta “letra pequeña” del contrato y consultarlo cuando vaya a vencer el contrato.
3.- Renuncia al derecho de tanteo y retracto: al derecho preferente de comprar la finca en caso de venta a un tercero. Esta cláusula tampoco es considerada nula según la jurisprudencia menor, pero hay que tener en cuenta que en caso de que se incluya el arrendatario no puede optar a comprar la finca si el propietario decide venderlo.
¿Qué hacer si el contrato tiene cláusulas nulas?
En principio es el juzgado el que tiene que declarar que una cláusula es nula y se tiene por no puesta, por lo que es importante negociar bien el contrato antes de firmar el contrato y en caso de haberla firmado negociar su modificación antes de acudir al Juzgado, que será como decimos el único que puede invalidar esa cláusula dejando en vigor el resto del contrato.
Otra cuestión diferente es que la parte “beneficiada” por la cláusula nula no podría hacerla valer en un juzgado ya que estaría viciada de nulidad.
Contrato de arrendamiento de fincas de secano y derechos PAC
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Celia Miravalles, abogado
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