1º.- -¿Qué es un contrato de opción de compra?

Se trata de un precontrato por el que una parte (concedente) otorga a otra (optante) el derecho a decidir si va a comprar una finca rustica, por un precio determinado, en un plazo concreto y con determinadas condiciones.

No viene regulado en el Código Civil, pero está mencionado en el art. 14 del Reglamento Hipotecario

2º.- ¿Hay que hacer el contrato por escrito?

Si, pues es un contrato para el que no existe una norma legal específica y aunque el Reglamento Hipotecario y la jurisprudencia reconoce la existencia de estos contratos, hay que regular detalladamente todas las condiciones y clausulas por escrito para evitar problemas.

3º.- ¿Qué cláusulas mínimas debe tener el contrato?

• El precio que se pacta por la compraventa de la finca rústica (puede ser un precio inamovible o un precio que vaya variando o actualizándose con el paso del tiempo)
• El plazo en que se ejercitará la opción de compra, hay que tener claro que si se deja pasar el plazo, desaparece la opción de compra y se pierden las cantidades entregadas como prima u opción de compra, salvo que se pacte expresamente que no se pierden en todo o en parte..
• Si se aporta una prima inicial (o derecho de opción), o fianza, también deberá aparecer la cantidad pactada de esta.
• El propietario tiene la obligación de mantener el contrato y no ceder, arrendar o vender la finca rústica a terceros durante el tiempo que dure este, puesto que se está comprometiendo a vender una finca determinada, y la tiene que tener disponible en las mismas condiciones pactadas durante el plazo estipulado para ejercer la opción de compra
• Es perfectamente factible, y altamente recomendable, pactar en la escritura pública de concesión de la opción de compra una facultad que autorice al optante para que, previa consignación del importe total de la opción, pueda otorgar por sí solo la escritura de compraventa

4º.- ¿Se puede inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad?

El contrato puede inscribirse en el Registro de la Propiedad siempre que ambas partes estén de acuerdo y cumplan con los requisitos básicos que señala el Reglamento Hipotecario: que se acuerde expresamente entre las partes la inscripción en el registro, que quede recogido expresamente el precio de compra de la finca en su caso el importe de la prima de opción  y el plazo para ejercer la opción, que no podrá superar los 4 años (Art. 14 Reglamente hipotecario)

En todo caso, para poder inscribir el contrato de opción a compra en el Registro de la propiedad es necesario formalizarlo en escritura pública ante Notario y  liquidar el impuesto de actos jurídicos documentados correspondiente.

Si el plazo de la opción es superior a 4 años, el contrato es válido pero no puede inscribirse.

5º.- ¿Qué obligaciones fiscales tienen las partes?

Si se abona una prima por el derecho de la opción el concedente (propietario – futuro vendedor) deberá  abonar declarar  el incremento o  ganancia patrimonial y el optante abonar el impuesto de transmisiones patrimoniales

Contrato arrendamiento rústico con opción de compra

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