Imagen de Celia Miravalles
Publicado por Celia Miravalles

 

 

MODELO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA

 

Cinco requisitos del arrendamiento con opción a compra de fincas rústicas 

1º.- -¿Qué es un arrendamiento de finca rústica con opción a compra?

Se trata de un contrato de arrendamiento de finca rústica que se rige por la Ley de Arrendamientos rústicos donde  se añade una cláusula en que se da al arrendatario una opción de comprar la finca, esto es el arrendatario puede estar en el arrendamiento durante el tiempo acordado (mínimo 5 años) y durante el tiempo que se imdique  el arrendatario tiene derecho a comprar la finca descontando  del precio pactado las cantidades que ya se han pagado por renta o la parte proporcional de renta que se diga.

En este tipo de contrato además de las cláusulas del arredramiento se deben estipular las condiciones de compra venta.

 2º.- ¿Hay que hacer el contrato por escrito?

Si, pues es un contrato para el que no existe una norma legal específica y aunque la jurisprudencia reconoce la existencia de estos contratos, hay que regular detalladamente todas las condiciones y clausulas por escrito para evitar problemas.

 3º.- ¿Qué cláusulas debe tener el contrato?

  • El pacto expreso entre las partes en el que antes de que acabe el arrendamiento el propietario se obliga a vender la finca al arrendatario si este se decide a comprar.
  • El precio de la renta y el precio de la venta, y si toda la renta o solo una parte o porcentaje se descontarán del precio final.
  • El plazo en que se ejercitará la opción de compra, hay que tener claro que si se deja pasar el plazo, desaparece la opción de compra y continúa como un arrendamiento normal.
  • Si se aporta una prima inicial (o derecho de opción), o fianza, también deberá aparecer la cantidad pactada de esta. Advertir que salvo que se disponga otra cosa, si el arrendatario renuncia al arrendamiento antes del plazo acordado para ejercer la opción de compra no tiene derecho a recuperar la prima (STS 19 febrero 2020)
  • El propietario tiene la obligación de mantener el contrato y no ceder, arrendar o vender la finca rústica a terceros durante el tiempo que dure este.
  • Es perfectamente factible, y altamente recomendable, pactar en la escritura pública de concesión de la opción de compra una facultad que autorice al optante para que, previa consignación del importe total de la opción, pueda otorgar por sí solo la escritura de compraventa

 4º.- ¿Se puede inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad?

El contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo y cumplan con los requisitos básicos: que se acuerde expresamente entre las partes la inscripción en el registro, que  quede recogido el precio de compra, el de la prima y el plazo para ejercer la opción, que no podrá superar los 4 años (Art. 14 Reglamente hipotecario)

El artículo 14 último párrafo del Reglamento Hipotecario fija como plazo tope para el ejercicio de la opción de compra el de la duración del propio arrendamiento, si bien salvo que se diga otra cosa en contrato, la opción de compra caduca cuando el arredamiento se prorroga tácita o legalmente.

Es decir las partes pueden pactar plazos de ejercicio de la opción más amplios, incluso para el caso de que el arrendamiento se prorrogue pero, en estos supuestos no sería inscribible registralmente (STS 29 de mayo de 1996).

En todo caso, para poder inscribir el arrendamiento con opción a compra en el Registro de la propiedad es necesario formalizar el arrendamiento en escritura pública ante Notario y  liquidar el impuesto de actos jurídicos documentados correspondiente.

 

5º.- ¿Qué obligaciones fiscales tienen las partes?

– Si sólo se especifica el plazo y el precio de la finca rústica, durante el contrato de arrendamiento, el arrendatario podrá deducirse el alquiler y el propietario deberá declarar la renta recibida como rendimiento de capital inmobiliario en la declaración anual de IRPF; además, cuando se realice la venta, el propietario tendrá que declarar esa ganancia de patrimonio y, si procede, el comprador deducírsela.

– Si, además, el inquilino paga al propietario la prima por el derecho de la opción, este último deberá declarar esa ganancia aunque el primero no podrá desgravarla.

 

MODELO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA

 

Libros recomendados

La Compraventa y La Permuta Agrarias y Rusticas https://amzn.to/3ckQ8dc

Guía Práctica de Arrendamientos rústicos https://amzn.to/3gFwegs

Comentario a la Ley de Arrendamientos Rústicos https://amzn.to/2XhmwZZ

 

Celia Miravalles, abogado

 

Si te pareció interesante este post, no dudes en compartirlo, puede que a otros también se lo parezca y les sirva de ayuda.

Y si quieres déjanos tus comentarios más abajo.

Te invito a suscribirte al blog, estarás informado de la publicación de los nuevos artículos.

 

Y puedes encontrarme y pedir presupuesto y cita para consultas on-line, telefónicas y presenciales, para la realización de gestiones, redacción de escritos o defensa en juicio en nuestra oficina de Valladolid (c/ San Ignacio nº 11- of 10), en tfo.630 90 30 68 / 983343960, o en asesoria.juridica@agronewscastillayleon.com

 

Si necesitas algún documento legal agrario puedes adquirirlos en nuestra tienda on line: Los documentos y formularios más útiles para el derecho agrario: http://tienda.agronewscastillayleon.com/

 

Añadir nuevo comentario

¿Tienes dudas?

 

Puedes encontrarme y pedir presupuesto y cita para consultas on-line, telefónicas y presenciales en nuestra oficina de Valladolid (c/ San Ignacio nº 11- of 10),  en tfo. 630903068 /  983343960,  o en asesoria.juridica@agronewscastillayleon.com