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Publicado por Celia Miravalles

Casos en que un copropietario no puede pedir la división de una finca rústica divisible

 

La copropiedad de una finca es aquella situación en que dos o más personas son titulares o propietarios de una finca rústica, con independencia del porcentaje de cuota que tenga cada una; esto es con que una de ellas tenga un 1% ya nos encontramos en una situación de copropiedad.

Es por ello que ninguno de los copropietarios tiene la plena propiedad de la finca pero además tampoco ninguno de ellos tiene una superficie concreta en campo de la citada finca, sino que tienes una “cuota ideal” sobre la parcela; aunque no quita que haya acuerdos entre ellos para poder cultivar una zona concreta de la finca, pero eso no quiere decir que sea propietario exclusivo de dicha zona.

El Código Civil dice que nadie está obligado a permanecer en esa copropeidad por lo que cualquiera de los copropietarios puede pedir que se divida la finca, conforme el art. 400 del Código Civil, y siempre que se respete las reglas sobre división o segregación de fincas rústicas de la Ley de Modernización de Explotaciones agrarias, por lo que en principio no se puede dividir si no da lugar a fincas que tengan una superficie al menos igual a la unidad mínima de cultivo fijada en cada municipio

Sin embargo hay casos o excepciones, en las que aún siendo viable, no es posible dividir la finca:

1º.- La primera es la existencia de un pacto de conservar la finca indivisa: los copropietarios pueden firmar un acuerdo por el que se obligan a conservar la finca sin dividir hasta 10 años, plazo que puede ser prorrogado hasta otros 10 años (art. 400 CC). Es un pacto que requiere unanimidad por parte de todos

 

2º.- El segundo caso es que de realizarse la división la finca resultaría inservible para el uso al que está destinado (indivisibilidad jurídica) en ese caso procede la adjudicación a uno de los copropietarios o su venta a un tercero (art. 401 CC). La STS 10 mayo 1990

En este supuesto se engloban los casos en que es inservible para el uso que se destina, pierda mucho valor o lo gastos resultan desproporcionados.

De esta forma se procederá a adjudicar la finca a uno solo de los copropietarios que adquiere la obligación de compensar económicamente  a los demás. Si no hay acuerdo  se venderá a un terecero.

 

3º.- Por último cabe recordar el caso de  que el testador haya excluido la división de la herencia en atención a conservar indivisa la explotación (art 1056 CC)

De esta forma el testador puede disponer en su testamento que se entregue la explotación agraria a uno de los herederos y que se pague en metálico su legítima a los demás interesados. Ese metálico o dinero puede ser de la propia herencia o no, por lo que se puede pagar con dinero extrahereditario.

Para saber mas sobre compraventa de fincas rusticas puedes leer  La Compraventa y La Permuta Agrarias y Rusticas

Si quieres saber más sobre segregación de fincas puedes consultar el libro La modificación de entidades hipotecarias: agrupación, agregación, segregación y división de fincas (Monografías de Teoría y Práctica Notarial-Registral)

 

 

 

 

 

Celia Miravalles, abogado

 

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