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Publicado por Celia Miravalles

Casos en los que se necesita y en los que no preaviso de 1 año para dar por terminado el arrendamiento rústico

 

De forma general para dar por terminado un arrendamiento rústico, el arrendador tiene que preavisar, es decir notificar de forma fehaciente al arrendatario al menos con un año de antelación a la finalización del arrendamiento que quiere dar por terminado el contrato y por tanto evitar que se prorrogue.

Concretamente esto ocurre:

Para los arrendamientos celebrados a partir del 25 de julio de 1995 y hasta  mayo de 2004, a los que será de aplicación la Ley de Arrendamientos rústicos de 1980, pero con la reforma realizada por la ley 19/1995 de 4 de julio de Modernización de las explotaciones agrarias que modificó las disposiciones referentes a la duración de la Ley de arrendamientos rústicos de 1980. De esta forma estos arrendamientos tendrán una duración mínima de cinco años y se van prorrogando por tres años en tres años. Para darlos por terminados el propietario tiene que preavisar con al menos un año antes de que termine la prórroga que esté en vigor, pues en otro caso se prorroga por 3 años y así sucesivamente.

 

Para los arrendamientos iniciados a partir de mayo de 2004 y hasta enero de 2006,  a los que es de aplicación la ley 49/2003 de 26 de noviembre de Arrendamientos Rústicos, que estipula una duración mínima de tres años y prórrogas de tres años, igualmente el propietario tiene que preavisar con un año de antelación a la finalización de la prórroga en vigor al rentero que debe abandonar la tierra, ya que en caso de que no lo haga el arrendamiento se entiende prorrogado por tres años y así sucesivamente.

 

Para los arrendamientos iniciados a partir de enero de 2006, se aplica la Ley 26/2005 de 30 de noviembre, por la que se modifica la ley 49/2003 de Arrendamientos  Rústicos, que eleva la duración mínima de los arrendamientos a cinco años  y las prórrogas de cinco años, si en contrato no se dice nada al respecto de las prórrogas o se indica que las prórrogas serán de cinco años. En estos caso para dar por terminado el contrato el propietario tiene que  comunicar o preavisar con al menos un año de antelación a la finalización  del contrato o de la prórroga que esté en vigor al rentero que debe abandonar las fincas.

 

Una vez recordadas los casos en que es obligatorio el preaviso con un año de antelación vamos a ver los casos en que no es obligatorio dicho preaviso

 

1.-  Para los arrendamientos iniciados en años anteriores al 25 de julio 1995, la normativa inicialmente aplicable sería la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, que establecía una duración máxima (prórrogas incluidas) de 21 años, y por tanto a fecha de hoy han terminado. Por tanto los arrendamientos que continúen a pesar de haberse iniciado en estas fechas como señala la mayoría de la doctrina y jurisprudencia se aplica la tácita reconducción y por se rigen por los art. 1575 y siguientes del Código Civil: y más concretamente el art. 1577, que especifica que cuando no se fija duración, el arrendamiento se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año, esto es a partir de entonces la duración se establecerá por años agrícolas, pudiendo el propietario dar por finalizado el arrendamiento dentro del mismo año, y sin ningún preaviso. Sino hubiera ninguna comunicación fehaciente del propietario y el rentero continuara disfrutando de la tierra quince días después de terminar ese año (esto es si no hay contrato escrito hasta el 15 de octubre, si lo hay habría que atenerse a la fecha final del contrato) sin que el propietario comunique lo contrario, el arrendamiento se prorrogará otro año más y así sucesivamente, lo que se denomina tácita reconducción (art. 1566 del Código Civil)

Puntualizar que algunas sentencias indican que desde mayo de 2004 se les aplicaría la Ley de arredramientos de 2003 y por tanto ya no sería el régimen del Codigo Civil a aplicar sino que sería esta ley por tanto los contratos irían de 3 años en 3 años con obligación de preaviso. Por lo que hay que valorar el año en el que terminan los 21 años

2.- Para los arrendamientos rústicos que por cualquier circunstancia no se aplique la ley especial de arrendamientos rústicos, en este caso se aplica el Código Civil,   de esta forma habrá que estar a lo que hayan acordado las partes por escrito, , art 1577 y 1566 Código Civil, pudiendo el propietario dar por finalizado el arrendamiento dentro del mismo año, y sin necesidad de ningún preaviso.

 

3.- En los contratos que ser rigen por La Ley de arrendamientos rústicos de 2003 , ya sea en su redacción original de 3 años en 3 años o desde la reforma de 2005, que rige los contratos de 5 años y prorrogas de 5 años,, hay que tener en cuenta que es una norma que deja un amplio margen a la autonomía de la voluntad para negociar las cláusulas del contrato, Por lo tanto si expresamente se pacta en contrato que la duración del contrato no podrá ser prorrogada,, sin necesidad de denuncia o preaviso por parte del arrendador.”, es una cláusula válida y legal.

 4.- Otro caso en que no es necesario el preaviso, es cuando el ocupante de la finca se encuentra en precario, esto es realmente no hay arrendamiento porque no hay pago de renta y queremos que el cultivador se vaya de las fincas, no será necesario preaviso de ningún tipo.

Carta comunicando la finalización del arrendamiento por arrendador (preaviso)

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Celia Miravalles, abogado

 

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