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¿Cuál es la legislación aplicable para la actualización de rentas de arrendamientos rústicos?
Vamos a ver en este post cómo hay que actualizar la renta de un arrendamiento rústico, y además, al final te explico cómo puedes conseguir otro truco o consejo extra de forma totalmente gratuita
El precio o renta en un arrendamiento rustico viene regulado en el art 13 de la Ley de Arrendamientos rústicos: se fija en dinero y será la que libremente pacten las partes. Es un elemento esencial del contrato de arrendamiento (sin renta no hay contrato) y
La forma y lugar de pago será también lo que acuerden las partes, pero en caso de que no haya acuerdo será según la costumbre y sino en metálico por años vencidos. Pero se pueden pactar los pagos por adelantado, fijar un aval o fianza, parte en dinero y parte en especie, etc
El propietario o arrendador solo puede revisar y actualizar las rentas de un arrendamiento rústico únicamente si se ha pactado y se ha incluido la cláusula de revisión en el contrato de arrendamiento (recordar que el contrato puede ser escrito o verbal). Si el contrato es escrito y no se incluye la cláusula de actualización no se puede revisar las rentas. Y por tanto el propietario no puede reclamar que se aumente las rentas.
Lo más habitual es poner como índice de referencia el IPC o los precios agrarios a efectos de variación de las rentas de los arrendamientos rústicos (que se publican anualmente en el BOE). Si no se hace referencia al índice que se quiere aplicar desde el año 2015 se aplicaría el IGC (índice de garantía de competitividad)
Prescripción de la actualización de las rentas de los arrendamientos rústicos: plazo para la revisión de la renta y prescripción de su reclamación
En caso de que se incluya la cláusula de actualización, pero el propietario no haya procedido a reclamar que se actualice, hay que tener claro que el derecho de revisar las rentas de un arrendamiento rustico no desaparece como tal por no haberlo reclamado años atrás.
Es decir, si en el contrato figura que habrá una variación o aumento de la renta según la variación del IPC o de los precios agrarios, el arrendador o propietario puede aplicar la revisión o no.
Si no lo hace, y no comunica la subida de la renta, al año siguiente no puede reclamar los atrasos que no cobró. A veces ocurre que pasan varios años y no se ha revisado nunca la renta pese a ponerlo en contrato.
En este caso el arrendador o propietario puede coger los índices de los 5 últimos años y actualizar las rentas para ese año, en este caso puede pedir la subida de ese año aplicando la suma de las subidas anteriores, pero lo que no puede hacer es reclamar los atrasos que no ha reclamado en años anteriores.
Así es por aplicación de la prescripción de las acciones en el plazo de 5 años del art 1964 CC.
Por tanto, el arrendador no puede recuperar las cantidades dejadas de percibir por aumento de rentas de los últimos 5 años, pero si puede notificar al arrendatario las suma o acumulación de varios IPC, para su aplicación de forma acumulativa a la renta actual y pudiendo exigir desde ese año la nueva renta.
Son varias las sentencias que indican que la renuncia de la aplicación del IPC a las rentas (por analogía de arrendamientos urbanos) durante varios años no implica renuncia a aplicar la cláusula en el futuro; Así la ST Supremo de 23 de junio de 1986 ya dijo que la elevación de la renta en ningún caso puede tener carácter retroactivo, a no ser que se hubiera establecido así expresamente, pues lo contrario equivaldría a favorecer la inseguridad jurídica colocando al deudor ante la realidad de una deuda excesiva, impensada y sumamente gravosa, por lo que la cláusula de estabilización únicamente incorpora la facultad de que de una de las partes emane una declaración recepticia dirigida a la contraria, determinando una modificación de la relación básica pero con efectos «»ex nunc»», o sea, sólo desde que se produce y recibe la declaración modificativa y no «ex tunc», o sea desde el tiempo en que pudo efectuarse, por lo tanto, sin efectos retroactivos.
En suma se puede llevar a cabo la revisión de las rentas de los últimos 5 años, pero esto no permite la reclamación retroactiva de los incrementos. Es decir la falta de revisiones en sucesivas anualidades, no impide que en una posterior se lleve a cabo la revisión tomando en cuenta las variaciones del IPC, de las 5 anualidades anteriores, pero no se pueden reclamar los incrementos de las anualidades en las que no se llevó a cabo la actualización.
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