5 formas de proteger tu finca rústica ante perturbaciones de terceros: acciones protectoras del dominio
1—LA ACCIÓN DECLARATIVA DE DOMINIO
La acción declarativa de dominio no viene mencionada expresamente como tal por el Código Civil. No obstante, la jurisprudencia considera dicha acción derivada de lo dispuesto en el artículo 348 del Código Civil ” La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.”
La finalidad de esta acción es la que se declare la existencia de la titularidad de la finca, que se diga de quien es la finca litigiosa, pero no se pide que se condene al demandado a devolver la finca, como si ocurre con la acción reivindicatoria
Requisitos de la acción declarativa de dominio
1.- La existencia de un título de dominio, que acredite la propiedad y adquisición de la finca por el actor (la inscripción registral o la usucapión), se pretende por tanto poner en claro de quien es la propiedad
2.- La exacta identificación de la finca, requiere que la finca se determine sobre el terreno con sus cuatro puntos cardinales; la identidad de las fincas se ha de comprobar atendidos principalmente, al nombre con el que se les designa, a sus cabidas y linderos y a cuantos medios adecuados sean necesarios
2.- LA ACCIÓN REIVINDICATORIA
El art. 348 del Código Civil otorga acción al propietario de la finca para reivindicar su propiedad. Y se dirige contra el tenedor o poseedor de la finca (o parte de la finca) para que la reintegre a su dueño.
La finalidad de esta acción es la de permitir al propietario recuperar el bien del que indebidamente ha sido desposeído por la posesión de un tercero que carece de título alguno que justifique dicha posesión, y se pide que se condene al demandado a devolver la finca.
Se exige la adecuada identificación y localización exacta con total precisión: hay que demostrar que la finca identificada sobre el terreno es precisamente aquella a que se refieren los documentos y demás medios de prueba que se tengan
Requisitos de la acción reivindicatoria
1.- La existencia de un título de dominio, que acredite la adquisición de la finca por el que reclama la misma.
2.- La perfecta identificación de la finca, requiere que la finca se determine sobre el terreno con sus cuatro puntos cardinales.
3.- La posesión ilegítima por el que está poseyendo la finca.
3.- LA ACCIÓN DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO
El art. 384 CC dice que “todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes.”
La finalidad de esta acción es la eliminación de la incertidumbre en los linderos de las fincas colindantes mediante la individualización de las fincas con la fijación de la línea perimetral de su superficie, por tanto individualizar la finca, fijando con exactitud su cabida y linderos, es decir fijar los lindes o puntos de separación entre fincas.
Requisitos de las acción de deslinde:
1.- La colindancia entre las fincas: las fincas tienes que ser colindantes, sin elementos separadores; no cabiendo la acción de deslinde cuando la finca está delimitada con paredes, muros y otras instalaciones de cierre, sin perjuicio de que si se pretende la atribución a la actora de una parte de terreno comprendido en el perímetro del predio colindante se ejercite la reivindicatoria o la declarativa de dominio
2. La confusión entre los límites de los terrenos. debe existir una controversia respecto a los límites de cada una de las fincas que colindan, o confusión identificativa de los límites, es decir, debe existir confusión o indeterminación en la línea de tangencia..
3º.- Existencia de títulos suficientes: que el título de propiedad aportado contenga datos suficientes para efectuar la delimitación pretendida; sino ha de atenderse al criterio de la posesión,
carta reclamando fijar el deslinde
4.- ACCIÓN NEGATORIA DE SERVIDUMBRE DE PASO
El art 348 del Código Civil, señala que “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.”, por lo que la propiedad de la finca se presume libre de cargas y gravámenes
La finalidad de esta acción es la declaración de que la finca no está sometido a ninguna servidumbre de paso, que no existe dicha carga.
Cuando un tercero se atribuye de forma arbitraria, sin título para ello, el ejercicio de un derecho real de servidumbre, el propietario se haya habilitado para el ejercicio de la acción protectora de su derecho dominical, mediante el ejercicio de la acción negatoria de servidumbre.
Requisitos de la acción:
a) Que el propietario de la finca que niegue la servidumbre pruebe que le pertenece la propiedad de la finca
b) Que la finca haya sido objeto de perturbación por el demandado en el goce de la propiedad, es decir que un tercero esté ejerciendo una servidumbre de paso por la misma.
5.- Acciones de tutela sumaria de la posesión (los antiguamente llamados interdictos
Reguladas en el art 250 .1.4 LEC, en el llamados juicio verbal sobre tutela sumaria de la posesión y con base en el art. 446 CC que señala «todo poseedor tiene derecho a que se respete su posesión; y, si fuese inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen«.
La finalidad de estas acciones es la protección de una determinada situación posesoria.
Requisitos de la acción:
1.- Que el actor que reclama pruebe que estaba en la posesión de la finca (por ejemplo, que la estaba cultivando)
2.- Que esa esa posesión haya sido adquirida regularmente, esto es, sin fuerza, violencia o clandestinidad.
3.- Que exista un acto de desposesión, que por tanto que se le prive de la pacífica posesión de la finca.
4.- Que, cuando se dé la usurpación, exista el animus spoliandi, consistente en la conciencia o ánimo de estar actuando en contra de la posesión de otro,
5.- Que se ejercite en el plazo de 1 año desde la desposesión (plazo de caducidad)
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Celia Miravalles, abogado
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