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La propiedad de una finca rústica se puede perder de forma voluntaria o involuntaria, de forma que el propietario deja de ser titular de la finca.
1º.- Adquisición del bien por otra persona
Es la cesión de la finca por una compraventa o una donación o permuta
2º Destrucción de la finca:
La finca ha dejado de existir, hay una pérdida física total de la finca rústica (imaginemos una catástrofe natural como un terremoto o la lava de un volcán)
3º.- La requisa en tiempos de guerra:
Recogido en el art 101 de la Ley de Expropiación Forzosa: en tiempo de guerra las autoridades militares podrán utilizar toda clase de bienes muebles o inmuebles que sirva a los efectos militares
4º.- La expropiación forzosa:
Regulada por la Ley de Expropiación Forzosa, se trata de la posibilidad que tiene la Administración de privar a un titular de una finca rústica para una utilidad pública o interés general, a cambio de indemnizarle con su valor.
5º.- Por la usucapión o prescripción adquisitiva llevada a cabo por otro.
Si un tercero ocupa en concepto de dueño la finca por más de 10 años con título y buena fe (prescripción ordinaria) o sin título pero por más de 30 años (prescripción extraordinaria), el tercero adquirirá la propiedad de la finca.
6º.- Por accesión invertida:
De forma que si un tercero construye o planta parcialmente de buena fe sobre terrero ajeno, el dueño de la construcción o plantación puede quedarse con la construcción o plantación y la parte de la finca que ocupa, abonando el valor del suelo.
7º.- Renuncia o abandono de la finca:
Se puede renunciar a la propiedad de la finca (art 6.2 Código Civil), mediante una declaración de voluntad unilateral. La finca quedará sin dueño, por lo que pasaría a ser propiedad de la Administración previa tramitación del correspondiente expediente.
8º.- La revocación de una donación:
El donatario pierde la finca y lo recupera el donante, por incumplimiento de cargas o condiciones, por ingratitud o por supervivencia o sobrevivencia de hijos
9º.- Por nulidad, rescisión o resolución de un acto traslativo como la compraventa:
En el caso de que una compraventa se declare nula, el comprador pierde la finca a favor del vendedor.
10º.- Por ejercicio del retracto:
Una vez realizada la compra de una finca, un colindante o el arrendatario que cumpla los requisitos legales, puede adquirir de forma preferente la finca, por lo que el comprador perderá la finca, previo abono del precio de la misma y gastos en que haya incurrido.
11º.- Por cumplimiento de una condición resolutoria en caso de compraventa:
La mas habitual es en caso de compraventa de fincas rústicas con precio aplazado, incluir la condición resolutoria de que en caso de no abonar el precio se dará por terminada la compraventa, y el vendedor recupera la finca, perdiéndola el comprador.
12º.- Utilización del pacto de retro:
Tiene lugar cuando tras una compraventa con pacto de retro , el anterior propietario declara su voluntad de dejar sin efecto la compraventa y recuperar la finca con las condiciones pactadas, por lo que el comprador pierde la finca.
13º.- La adjudicación a consecuencia de un embargo
Si se procede a ejecutar un embargo sobre una finca rústica, se procederá tras el procedimiento correspondiente a adjudicar el bien al ejecutante o a un tercero, perdiendo el dueño su propiedad.
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CONTRATO DE COMPRAVENTA DE FINCA RUSTICA con PACTO DE RETRO
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Celia Miravalles, abogado
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