10 requisitos para salir al retracto de arrendatarios
10 requisitos para salir al retracto de arrendatarios
El retracto de arrendatario es del derecho de adquisición preferentes que la ley de arrendamientos rústicos de 1980 y la de 2005 (no la de 2003) otorgan al arrendatario de finca rústica: de tal forma recogen que en toda transmisión intervivos de la finca rústica (venta, donación, permuta…) el arrendatario que sea agricultor profesional tendrá derecho de tanteo y retracto en el plazo de 60 días desde que le notificaron la compraventa o 60 días desde que haya tenido conocimiento de la venta.
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1.-Para salir al retracto además de ser arrendatario, es necesario acreditar dos requisitos subjetivos:
- Que eres agricultor profesional
- Que te dedica de forma personal y directa a la agricultura.
Esto lo puedes demostrar principalmente a través de la declaración de IRPF y del alta en Seguridad Social, pero dependiendo de la ley que se aplique la definición de agricultor profesional puede variar:
2.- Plazo: 60 días hábiles desde que le notificaron la compraventa o desde que tenga conocimiento de la venta
3.- No tienen derecho de tanteo y retracto: – el subarrendatario, el cesionario; el arrendatario, persona física, que no sea agricultor profesional; el aparcero; el usufructuario- el precarista, las personas jurídicas, sean civiles, mercantiles o laborales que, a pesar de reunir las condiciones para ser arrendatarias, no tengan alguna de las formas sociales que señala el artículo 9.2, es decir no tienen derecho al retracto: la sociedad anónima, la sociedad comanditaria por acciones, la sociedad colectiva, la sociedad de responsabilidad limitada, etc; las entidades u organismos de las Administraciones Públicas.
4.- ¿Qué cantidad tiene que abonar el arrendatario en caso de que ejerza el retracto?:Tendrá que hacerse cargo del precio de la venta de esa parte de la finca, de los todos los gastos del contrato (Impuesto transmisiones, Registro Propiedad y Notario) y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, así como de todos los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.
5.- ¿Cómo saber si en una aparcería hay derecho de retracto? si la aparecería se inició a partir de mayo de 2004, el aparcero sólo tiene derecho de tanteo y retracto para el caso de que en el contrato se hay establecido de forma expresa que el aparcero tiene estos derechos de tanteo y retracto. Para los contratos anteriores a esa fecha el aparcero si tiene derecho de retracto.
6.- ¿Qué negocios jurídicos que dan lugar al tanteo y al retracto? toda transmisión inter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquiera otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o de participación indivisa de aquellas, como renta. Se excluye la ocupación y la usucapión y la herencia (mortis causa).
7.- ¿Se puede renunciar al retracto?
En los contratos que se rigen por la ley de arrendamientos rústicos de 1980, para renunciar al retracto hay que hacerlo en escritura pública. Con la LAR de 2003 (modificación de 2005) se puede renunciar en cualquier momento en documento privado.
8.- ¿Tiene preferencia el arrendatario frente a otros retractos? Es preferente el arrendatario frente a otros derechos de adquisición preferente excepto el de colindantes del 1523 CC si la finca que se vende y con la que se pretende retraer tienen menos de 1 hectárea.
9.- ¿Se puede salir al retracto en una finca rústica arrendada al Ayuntamiento?:
El art. 6 de la ley de Arrendamientos Rústicos señala que quedan excluidos de esta ley los arrendamientos que afectan a los bienes propios de las corporaciones locales, que se regirán por sus normas específicas.
Por tanto al no aplicarse la ley de arrendamientos rústicos no existe el derecho de retracto recogido de esta ley, y por tanto habrá que estar a lo que diga el contrato de arrendamiento que se haya firmado con el Ayuntamiento.
10.- ¿Procede el retracto de arrendatario en caso de concentración parcelaria? No, pero se mantiene el contrato de arrendamiento en vigor, salvo que el arrendatario quiera renunciar, y se aplica la ley que fuera de aplicación en función de la fecha de inicio del contrato.
Carta notificación a rentero condiciones para tanteo por venta de finca rústica
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Celia Miravalles, abogado
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