10 requisitos necesarios para salir al retracto de colindantes del Código Civil

El art. 1523 del Código Civil. Señala que tienen derecho de retracto los colindantes cuando se trate de la venta de una finca cuya cabida no exceda de una hectárea y siempre que no estén separadas por arroyo, caminos, etc.

Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferible el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite”.

Los requisitos necesarios por tanto para salir al retracto:

1.- La finca que se vende tiene que ser una finca rústica: no hay una definición en la ley de “rústica”, dependerá esencialmente de su situación (en el campo), construcción (no están edificadas), destino (a explotación agraria o ganadera) y accesoriedad (es rústica la que se haya en relación de dependencia de otra). No es posible el ejercicio del retracto de colindantes cuando la venta es de una finca urbana o cuando la venta sea de una finca rústica pero las fincas colindantes sean urbanas.

2.- Que la finca tenga una superficie que no exceda de 1 hectárea. La jurisprudencia da preferencia a la extensión real sobre la que conste en el Registro de la Propiedad (SSTS 30 de junio 1978, 10 de diciembre 1986, 7 de febrero de 1990),

3.- Que exista una enajenación: una venta o una dación en pago, se excluyen los demás negocios jurídicos. No hay retracto cuando hay donación, o herencia

4.- Que el retrayente/colindante sea el propietario de la finca colindante: no puede ser arrendatario ni usufructuario, ni titular de otros derechos, y puede tener o no la condición de explotación prioritaria. El que ejercita el retracto tiene que ser propietario o nudo propietario de la finca colindante, no procede si es arrendatario o usufructuario

5.- La finca colindante del retrayente tiene que ser también rústica: la jurisprudencia exige que esté en explotación suficiente y rentable. Lo que es más controvertido es que el retrayente sea agricultor profesional

6.- Las fincas no tienen que estar separadas por caminos, arroyos, acequias, barranco, y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas. Los muros, árboles, o cercados, si no son servidumbres, no constituyen accidentes de separación.

7.- la condición de no colindante del comprador. Que la venta se lleve a cabo a favor de un tercero no colindante, ya que la finalidad es no fragmentar la propiedad rústica, y esta se produce cuando se vende a un tercero.

8.- Que la acción se ejercite contra el que es propietario en el momento de la demanda.

9.- el que ejercita el retracto (retrayente) tiene que pagar al comprador el precio de la venta, los gastos del contrato (notario, Registro, Impuestos de transmisiones), cualquier otro pago legítimo y los gastos útiles y necesarios hechos en la cosa vendida.

10.- Algunas sentencias exigen probar los requisitos de supresión del minifundio y la mejora de la producción agrícola: que agrupando las fincas el retrayente mejorará su producción (STS  de 31 octubre de 1997, SAP Navarra 26 septiembre de 2005, SAP Zamora 20 enero 2006)

 

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Celia Miravalles, abogado

 

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