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Publicado por Celia Miravalles

te dejo mi último artículo en la Revista de Derecho Agrario que publica la Asociacion de Derecho Agrario (AEDA)

espero que sea de tu interés:

 

10 recomendaciones para arrendar una finca rústica sin riesgos

 

1º.- Informarse de quien es el propietario:

Lo mejor es solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad, en ella constará quien es el propietario y si existe algún usufructo quién es el usufructuario, lo que es importante en el caso de arrendamientos rústicos dado que la persona que puede arrendar es el usufructuario y que el arrendamiento finalizará si fallece el usufructuario

2º.- Realizar el contrato por escrito:  aunque sean válidos los contratos y acuerdos verbales, un escrito da total seguridad jurídica y es obligatorio para recibir ayudas agrarias y ceder los derechos de pago básico (PAC).

Los datos mínimos que deben recogerse son:

 - Los datos personales de las partes firmantes: nombre, apellidos, domicilio y DNI  tanto del propietario o arrendador como del arrendatario o rentero.

- Los datos de las fincas que vamos a arrendar, es decir, el número de polígono y parcela, el municipio donde se encuentran, la superficie que se arrienda y el tipo de cultivo, esto es si es de secano o de regadío….

El importe de la renta acordada y su actualización si hemos pactado que todos los años se actualice, la referencia actualizadora, como puede ser el IPC, el Indice de Garantía de Competitividad o los precios agrarios. Hay que recordar que si no se indica en el contrato no se podrá actualizar la renta.

- la duración pactada, desde el año 2005 la duración mínima son 5 años y las prórrogas son de 5 años si no se especifica una duración inferior para la prórroga.

 

3º.- Firmar todas las hojas del contrato: De esta forma se evitará que más adelante nadie pueda manipular el contrato y por tanto cambiar alguna hoja, añadiendo o quitando alguna cláusula

Es conveniente firmar todas las hojas del contrato al menos por duplicado, de esta forma el propietario se quedará con un contrato y el arrendatario se quedará con el otro, ya que será necesario conservarlo por si surge algún problema. Si bien lo recomendable es firmar cuatro ejemplares del contrato: uno para cada parte, otro para Hacienda (hay que abonar el Impuesto de actos jurídicos documentados) y otro para el Registro de Arrendamientos Rústicos (si se quiere o se debe registrar)

En cuanto a las firmas si el contrato va a ser firmado por algún testigo, en ese caso hay que indicar el nombre, apellidos y DNI del testigo que firme.

 

4º.- Visitar la finca rústica, comprobar el estado de las instalaciones que se arriendan y comprobar que nadie está usando la misma, que nadie ha realizado ninguna labor a los efectos de evitar problemas posteriores con algún ocupante.

Y como decimos comprobar el estado de las instalaciones que se arriendan (naves, vallado, maquinaria o aperos, pivots, sondeos, etc), en este caso lo conveniente es realizar un anexo al contrato realizando un inventario en el que se pueden además añadir fotografías que demuestren el estado de los bienes.

5º.- Informarse y comprobar si es una finca rústica de regadío que tiene concesión de riego, así como el volumen y la superficie que se puede regar. Y además informarse del canon que se está pagando. Hay que recordar que la Administración puede imponer multas por regar sin concesión y prohibir el riego, incluso precintar el sondeo,  lo que puede incidir en el pago de la renta, entre otras cosas. Y también es conveniente indicar claramente quién pagará las sanciones en caso de incumplimiento.

 

6º.- Fijar claramente el precio de renta y si se va a proceder a actualizar  la renta, así como el índice actualizador

7º.- Establecer claramente los gastos que paga cada parte: el IBI, el seguro, el canon de riego o de obras si hay, electricidad, etc. De esta forma se puede pactar quién (arrendador o arrendatario) va a pagar determinados gastos como el agua, la electricidad,  las cuotas de la comunidad de regantes, el pago de la contribución o el mantenimiento de las instalaciones  que haya en la finca.

8º.- Fijar quien abonará los impuestos: IBI, actos jurídicos documentados para poder registrar el contrato de Arrendamiento en el Registro de Arrendamientos rústicos

9º.- Es importante recoger en el contrato si el arrendamiento incluye los derechos de pago básico (PAC), describirlos con su numeración y en su caso indicar claramente que deberán ser devueltos o puestos a disposición del propietario o de la persona que este indique al acabar el arrendamiento.

10º.-Indicar claramente la fecha en que se firma el contrato y la fecha en que se va a iniciar el arrendamiento si esta fuera diferente.

 

 

Te recomiendo la  Guia Práctica de Arrendamientos rústicos, con numerosas respuestas a las dudas más frecuentes en arrendamientos rústicos

 

Y sobre el retracto son interesantes: El Derecho de tanteo y retracto en la ley española de Arrendamientos Rústicos de 1980  y   Retractos legales -

 

Si quieres saber más sobre si puedes recuperar las mejoras hechas en las fincas puedes consultar el libro Mejoras en los arrendamientos rústicos, Las. Su tratamiento en la Ley 49/2003, d (Monografía).

 

Celia Miravalles, abogado

 

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