10 recomendaciones para arrendar una finca rústica sin riesgos

10 recomendaciones para arrendar una finca rústica sin riesgos

 

1º.- Informarse de quien es el propietario:

Lo mejor es solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad, en ella constará quien es el propietario y si existe algún usufructo quién es el usufructuario, lo que es importante en el caso de arrendamientos rústicos dado que la persona que puede arrendar es el usufructuario y que el arrendamiento finalizará si fallece el usufructuario

2º.- Realizar el contrato por escrito:  aunque sean válidos los contratos y acuerdos verbales, un escrito da total seguridad jurídica y es obligatorio para recibir ayudas agrarias y ceder los derechos de pago básico (PAC).

Los datos mínimos que deben recogerse son:

– Los datos personales de las partes firmantes: nombre, apellidos, domicilio y DNI  tanto del propietario o arrendador como del arrendatario o rentero.

– Los datos de las fincas que vamos a arrendar, es decir, el número de polígono y parcela, el municipio donde se encuentran, la superficie que se arrienda y el tipo de cultivo, esto es si es de secano o de regadío….

– El importe de la renta acordada y su actualización si hemos pactado que todos los años se actualice, la referencia actualizadora, como puede ser el IPC, el Indice de Garantía de Competitividad o los precios agrarios. Hay que recordar que si no se indica en el contrato no se podrá actualizar la renta.

– la duración pactada, desde el año 2005 la duración mínima son 5 años y las prórrogas son de 5 años si no se especifica una duración inferior para la prórroga.

 

 Contrato de arrendamiento de fincas de secano y derechos PAC

 

3º.- Firmar todas las hojas del contrato: De esta forma se evitará que más adelante nadie pueda manipular el contrato y por tanto cambiar alguna hoja, añadiendo o quitando alguna cláusula

Es conveniente firmar todas las hojas del contrato al menos por duplicado, de esta forma el propietario se quedará con un contrato y el arrendatario se quedará con el otro, ya que será necesario conservarlo por si surge algún problema. Si bien lo recomendable es firmar cuatro ejemplares del contrato: uno para cada parte, otro para Hacienda (hay que abonar el Impuesto de actos jurídicos documentados) y otro para el Registro de Arrendamientos Rústicos (si se quiere o se debe registrar)

En cuanto a las firmas si el contrato va a ser firmado por algún testigo, en ese caso hay que indicar el nombre, apellidos y DNI del testigo que firme.

 

4º.- Visitar la finca rústica, comprobar el estado de las instalaciones que se arriendan y comprobar que nadie está usando la misma, que nadie ha realizado ninguna labor a los efectos de evitar problemas posteriores con algún ocupante.

Y como decimos comprobar el estado de las instalaciones que se arriendan (naves, vallado, maquinaria o aperos, pivots, sondeos, etc), en este caso lo conveniente es realizar un anexo al contrato realizando un inventario en el que se pueden además añadir fotografías que demuestren el estado de los bienes.

5º.- Informarse y comprobar si es una finca rústica de regadío que tiene concesión de riego, así como el volumen y la superficie que se puede regar. Y además informarse del canon que se está pagando. Hay que recordar que la Administración puede imponer multas por regar sin concesión y prohibir el riego, incluso precintar el sondeo,  lo que puede incidir en el pago de la renta, entre otras cosas. Y también es conveniente indicar claramente quién pagará las sanciones en caso de incumplimiento.

 

6º.- Fijar claramente en  caso de mejoras si se permiten y si el rentero podrá recuperar la inversión al finalizar el contrato o si la mejora quedará en beneficio de la propiedad.

7º.- Establecer claramente los gastos que paga cada parte: el IBI, el seguro, el canon de riego o de obras si hay, electricidad, etc. De esta forma se puede pactar quién (arrendador o arrendatario) va a pagar determinados gastos,  como el agua, la electricidad,  las cuotas de la comunidad de regantes, el pago de la contribución o el mantenimiento de las instalaciones  que haya en la finca.

8º.- Fijar quien abonará los impuestos: IBI, actos jurídicos documentados para poder registrar el contrato de Arrendamiento en el Registro de Arrendamientos rústicos

9º.- Es importante recoger en el contrato si el arrendamiento incluye los derechos de pago básico (PAC), describirlos con su numeración y en su caso indicar claramente que deberán ser devueltos o puestos a disposición del propietario o de la persona que este indique al acabar el arrendamiento.

10º.-Indicar claramente la fecha en que se firma el contrato y la fecha en que se va a iniciar el arrendamiento si esta fuera diferente.

 Contrato de arrendamiento de fincas de secano y derechos PAC

 

Te recomiendo la  Guia Práctica de Arrendamientos rústicos, con numerosas respuestas a las dudas más frecuentes en arrendamientos rústicos

Si quieres saber más sobre si puedes recuperar las mejoras hecahs en ls fincas puedes consultar el libro Mejoras en los arrendamientos rústicos, Las. Su tratamiento en la Ley 49/2003, d (Monografía).

 

 

Celia Miravalles, abogado

 

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