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Publicado por Celia Miravalles

"Ley de Arrendamientos Rústicos" Editorial AranzariEs pregunta frecuente realizada por los renteros el saber qué tiempo les queda para continuar cultivando la tierra.
Lo primero que habrá de hacerse es leer atentamente el contrato de arrendamiento, especialmente la fecha en que se firmó y la cláusula que refleja el plazo de duración.
Si nos  encontramos ante pactos o acuerdos verbales, hay que recordar la fecha en que se empezó a cultivar y tratar de acreditarlo por cualquier medio admitido en derecho (documentos, testigos….). Sirve especialmente en este caso, las transferencias bancarias o recibís hechos a mano de pago (hay que recordar que normalmente se realizan a año vencido, por lo que la fecha de inicio será probablemente el inicio del año agrícola, esto es el mes de octubre, del año anterior al que figuren en dicho recibos). Otro medio probatorio serían las solicitudes PAC, igualmente hay que recordar que si la declaración de solicitud de estas ayudas se realiza en febrero o marzo de la campaña en curso, el arrendamiento se iniciaría en octubre de la anualidad anterior. En este caso sería conveniente para total seguridad solicitar un certificado a la Consejería de Agricultura que nos certifique desde qué año estamos solicitando estas ayudas por las tierras arrendadas.

Una vez conocida con total seguridad la fecha en que iniciamos el arrendamiento  podremos saber los años que llevamos y los que nos quedan para finalizar el mismo.
A la fecha de hoy conviven hasta cinco normativas o disposiciones aplicables a arrendamientos rústicos, pero todas coinciden en un punto: “los arrendamientos vigentes a la entrada en vigor de cada ley se regirán por la normativa aplicable al tiempo de su celebración”; de ahí la extremada importancia de saber en que año se inició el contrato de arrendamiento 
Para los arrendamientos iniciados en años anteriores a 1992, la normativa inicialmente aplicable sería la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, que establecía una duración máxima (prórrogas incluidas) de 21 años, y por tanto habrían vencido o estarían en su último año de prórroga que vencería en septiembre de 2013. Por tanto los arrendamientos que continúen a pesar de haberse iniciado en estas fechas se rigen por los art. 1575 y siguientes del Código Civil: y más concretamente el art. 1577, que especifica que cuando no se fija duración, el arrendamiento se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año, esto es a partir de entonces la duración se establecerá por años agrícolas, pudiendo el propietario dar por finalizado el arrendamiento dentro del mismo año, y sin ningún preaviso. Sino hubiera ninguna comunicación fehaciente del propietario y el rentero continuara disfrutando de la tierra quince días después de terminar ese año (esto es si no hay contrato escrito hasta el 15 de octubre, si lo hay habría que atenerse a la fecha final del contrato) sin que el propietario comunique lo contrario, el arrendamiento se prorrogará otro año más y así sucesivamente, lo que se denomina tácita reconducción (art. 1566 del Código Civil)
Para los arrendamientos celebrados entre 1992 y 1995 sería igualmente aplicable la normativa anteriormente reseñada, pero con la particularidad que en estos momentos estaríamos en la última prórroga forzosa para cumplir el plazo legal de 21 años, aplicándose (de no comunicarse previamente la extinción formal) la explicada tácita reconducción.

Para los arrendamientos celebrados a partir del 25 de julio de 1995 y hasta  mayo de 2004, será de aplicación la ley 19/1995 de 4 de julio de Modernización de las explotaciones agrarias que modificó las disposiciones referentes a la duración de la Ley de arrendamientos rústicos de 1980. De esta forma estos arrendamientos tendrán una duración mínima de cinco años (para al caso de que figure una cláusula con menos años en el contrato, se tendrá por no puesta). Una vez transcurridos los cinco años, si el propietario no comunica con un año de antelación a la finalización (esto es normalmente antes de septiembre de la anualidad anterior a finalizar el arrendamiento) y de forma fehaciente (por burofax, carta certificada con acuse de recibo, requerimiento notarial…) al rentero que debe abandonar la tierra, el arrendamiento se entiende prorrogado por tres años y así sucesivamente, salvo que el propietario comunique al rentero su deseo de recuperar la finca con un año de antelación a la finalización de la prórroga.

Para los arrendamientos iniciados a partir de mayo de 2004 y hasta enero de 2006, es de aplicación la ley 49/2003 de 26 de noviembre de Arrendamientos Rústicos, que estipula una duración mínima de tres años (se tiene por no puesta cualquier cláusula con una duración inferior). Una vez transcurridos los tres años, si el propietario no comunica con un año de antelación a la finalización (esto es normalmente antes de septiembre de la anualidad anterior a finalizar el arrendamiento) y de forma fehaciente (por burofax, carta certificada con acuse de recibo, requerimiento notarial…) al rentero que debe abandonar la tierra, el arrendamiento se entiende prorrogado por tres años y así sucesivamente, salvo que el propietario comunique al rentero su deseo de recuperar la finca con un año de antelación a la finalización de la prórroga.

Para los arrendamientos iniciados a partir de enero de 2006, se aplica la Ley 26/2005 de 30 de noviembre, por la que se modifica la ley 49/2003 de Arrendamientos  Rústicos, que eleva la duración mínima de los arrendamientos a cinco años y mantiene  que se tendrá por no puesta cualquier cláusula con una duración inferior. Una vez transcurridos los cinco años, si el propietario no comunica con un año de antelación a la finalización (esto es normalmente antes de septiembre de la anualidad anterior a finalizar el arrendamiento) y de forma fehaciente (por burofax, carta certificada con acuse de recibo, requerimiento notarial…) al rentero que debe abandonar la tierra, el arrendamiento se entiende prorrogado por cinco años y así sucesivamente, salvo que el propietario comunique al rentero su deseo de recuperar la finca con un año de antelación a la finalización de la prórroga.

Celia Miravalles Calleja (abogado AgronewsCastillayLeón)

 

Con el fin de poder atender mejor las consultas,  podéis también hacerlas a través de asesoria.juridica@agronewscastillayleon.com o en el formulario del blog http://www.agronewscastillayleon.com/nuestro-abogado-responde

 

 

 

 

 

Comentarios

El artículo es muy ilustrativo siempre que haya un contrato por escrito. Pero que ocurre cuando el acuerdo entre las partes es verbal, Cuándo cuncluye el arrendamiento o cuál es tu término.
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<p>La duración es la misma exista contrato escrito o este sea verbal.&nbsp;</p><p>Si bien en el&nbsp;&nbsp;caso de que sea verbal lo que &nbsp;hay que demostrar es la fecha de inicio del contrato (mediante recibos de pago, declaraciones PAC, etc...)</p>
Y si quien tiene que demostrar la fecha de inicio del contrato es el propietario, y no tiene ni contrato escrito ni recibos de pago o transferencia. Cómo puede acreditarlo? También puede pedir certificado de las declaraciones de la PAC a la Consehería?
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<p>el propietario también puede pedir a la Consejería de Agricultura que le certifique quién ha declarado sus tierras en la PAC. Le darán nombre y apellidos.</p>
Hola, me ha resultado muy clarificador su exposición, tengo un familiar que se encuentra en el primer caso expuesto, y mi pregunta es, es decir contratos de arrendamientos verbales con la ley de 1980, si ya ha finalizado el contrato y la vigencia o esta a punto de finalizar,¡ porque se le aplica el Código Civil, no le sería de aplicación la nueva ley de arrendamientos rústicos, es decir, cinco años, más prórrogas de cinco años, salvo que se avise por el propietario que quiere la finca?
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<p>Se aplica la tácita reconducción recogida en el Código Civil, pues así lo han interpretado los jueces en otros casos similares.</p><p>* Recuerde que puede pedirnos presupuesto sin compromiso si necesita una consulta personalizada</p><p>Celia Miravalles (abogado Agronews)</p>
Hola Celia. Soy tambien licenciado en derecho... pero... bueno, mejor recurrir al especialista. El caso es el siguiente. Estamos en una cabaña pasiega de Burgos (Espinosa de los MOnteros). Por aqui la costumbre es la de rentar los prados (con cabaña, es decir, cuadra y pajar) cada año. De hecho, el año pasado rentamos el prado que tenemos colindante porque nos sirve para meter animales, hacer la hierba, almacenarla, coger agua, etc... es decir un uso tradicional de la finca. Para ello la hemos cerrado con alambre espino, pues los tradicionales muretes de proteccion estaban caidos en varios puntos, hemos arreglado las goteras, cortado los arboles que hacian daño a los tejados y arreglado el caño de agua que inundaba los cimientos y ponia en peligro la estabilidad de la cabaña.En definitiva hemos hecho mejoras. El acuerdo era de que nosotros trabajabamos en cambio de la renta. Asì lo hemos hecho. La sorpresa llega este año cuando queremos ponernos de acuerdo para el siguiente, como es costumbre aquì. Nos ha pedido una renta abusiva (300 euros, en lugar de los 150 euros que se pide al maximo por prados mejores en la zona). La propietaria se ha dado cuenta que una vez realizados las mejoras, tiene un uso, y a nuesttro entender se quiere aprovechar. La pregunta es: Tenemos derecho a permanecer otros 4 años?. Porque es publico y notorio que nosotros hemos cogido y mejorado la finca. Cual es el papel de la costumbre anual en este caso, donde se han realizado mejoras muy visibles? En caso de que se forzara a continuar a los propietarios, còmo podriamos evitar la entrada de otro posible rentero y que renta deberiamos pagar? Bueno, Celia , espero haber sido claro. Esperemos no tener que llegar a ningun conflicto. Gracias Ignacio Alonso
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<p style="border: 0px; margin: 1em 0px; padding: 0px; color: rgb(74, 74, 74); font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 12px; line-height: 19px; background-color: rgb(255, 255, 255); text-align: justify;"><span style="border: 0px; margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(34, 34, 34); font-family: arial, sans-serif; font-size: 13px;">En principio, entiendo que sí tendrías derecho a estar otros cuatro años, pues no se trata de aprovechar un pasto secundario, sino un arrendamiento de fincas para uso ganadero (LAR 49/2003), por lo que la duración inicial serán cinco años, con prórrogas en su caso de otros cinco. Además, a falta de pacto y salvo prueba en contrario,&nbsp;se presume la existencia de arrendamiento siempre que el arrendatario esté en posesión de la finca. Lo cual es evidente que se puede demostrar por testigos....</span></p><p style="border: 0px; margin: 1em 0px; padding: 0px; color: rgb(74, 74, 74); font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 12px; line-height: 19px; background-color: rgb(255, 255, 255); text-align: justify;"><font color="#222222" face="arial, sans-serif">En cuanto a la renta, el art. 11 (modificado por la Ley 26/2005) señala que si no consta el importe de la renta, será el equivalente a las de mercado de esa zona o comarca.</font></p><p style="border: 0px; margin: 1em 0px; padding: 0px; color: rgb(74, 74, 74); font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 12px; line-height: 19px; background-color: rgb(255, 255, 255); text-align: justify;"><font color="#222222" face="arial, sans-serif">Por tanto si no hay nada escrito, tendrás que pobrar el acuerdo del primer año de renta por mejoras y para los sucesivos si no hay acuerdo habría que atenerse a la renta de la zona (se acreditaría con testigos, copia de los arrendamientos de otros vecinos, etc...)</font></p><p style="border: 0px; margin: 1em 0px; padding: 0px; color: rgb(74, 74, 74); font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 12px; line-height: 19px; background-color: rgb(255, 255, 255); text-align: justify;">Esperamos haber sido de ayuda.</p><p style="border: 0px; margin: 1em 0px; padding: 0px; color: rgb(74, 74, 74); font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 12px; line-height: 19px; background-color: rgb(255, 255, 255);">*<strong style="border: 0px; margin: 0px; padding: 0px;">&nbsp;Recuerda que la información recogida es orientativa. Si necesitas un desarrollo mas amplio o una consulta mas especifica de tu caso particular, puedes solicitarnos presupuesto sin compromiso.</strong></p>
Hola, una duda ¿la notificación fehaciente de la que habla la ley se puede hacer en cualquier momento después de haber firmado el contrato o hay que esperar hasta que quede un año para su finalización? ¿La citada notificación se podría incorporar como un punto más del contrato para que el arrendatario se diese por enterado a la firma de éste de la no prorroga del mismo? Gracias.
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<p><span style="color: rgb(34, 34, 34); font-family: arial, sans-serif; font-size: 12px; line-height: 19px; background-color: rgb(255, 255, 255);">La Ley de Arrendamientos Rústicos de 2003 habla de que el propietario deberá notificará el fin del contrato &quot;con un año de antelación&quot; a la finalización del mismo o de sus prórrogas, por tanto la claúsula que se recoja en este sentido en el contrato se tendría por no puesta, o lo que es lo mismo se tendría en todo caso que realizar dicha notificación con un año de antelación.</span></p>
Somos herederos de una finca para pasto (de ovejas) que nuestro padre arrendó en fecha 14 de abril de 1995, de una duración de 6 años con dos prórrogas sucesivas de otros 6 años. El último, después de 18 años acabó el 4 de noviembre de 2013 según contratos escritos y firmados por mi padre y el arrendatario en casa (no ante notario ). La fecha del último no coincide con la inicial pues se aprovechaban las vacaciones o los viajes desde Galicia de nuestro padre para la firma. Como nuestra intención es venderla, se le comunicó en verano verbalmente el deseo de no renovar el contrato y posteriormente antes del 4 de noviembre se le comunicó feacientemente (carta certificada con acuse de recibo certificado por correos). La consulta concreta es: ¿ Podemos venderla sin necesitad de presentar ante notario el consentimiento por escrito del arrendatario (que ahora dice ser su hijo por jubilación del arrendatario y que le asiste el derecho por su inscripción en el pac )? ¿Se admite la inscripción de arrendamientos en el pac a una persona (en este caso el hijo del arrendatario), sin el consentimiento del arrendador? MUCHAS GRACIAS
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<p>Se puede vender la finca sin el consentimiento del arrendatario, pero este tiene derecho de retracto y si no lo ejerce podrá seguir en las fincas hasta la finalización de las prórrogas, salvo que con un año de antelación a la finalización de la última prórroga se le haya comunicado fehacientemente por escrito que debe abandonar las tierras.</p><p>Otra cosa distinta son los derechos de la PAC, éstos pertenecen al agricultor o ganadero que los ha generado por realizar en las mismas una actividad agrícola o ganadera, con total independencia y sin necesitar ninguna autorización por parte del propietario.</p>
¡Hola! Un artículo sumamente ilustrativo. Heredé de mis padres unas parcelas que estaban todas arrendadas. Ninguna tenía contrato escrito y como me enteré de que había varios subarriendos, quise ponerlos por escrito para saber quien realmente cultivaba las tierras, pues mis padres tenían arriendos a nombre de abuelos y tíos de los actuales arrendatarios. A resultas de esto, como no sabía a ciencia cierta los años de inicio de los arrendamientos, aproveché este año para ponerlos todos a la actual ley de 5 años, que entendía que era mejor para todos, puesto que según entiendo de su artículo todos se regirían actualmente por el Código Civil, el resultado es que nadie no me quiere firmar el contrato, porque dicen que pierden sus derechos. ¿qué alternativas tengo?
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si no quieren realizar un nuevo contrato, y se rigen por el Código Civil , sería realizar un contrato conforme al código civil (con menos derechos para el arrendatario) o proceder a instar la finalización del contrato
Buenos días Celia: ¿Que ocurre cuando una finca rustica arrendada es afectada por un Plan General de Ordenación Urbana? ¿Se puede seguir con el arrendamiento hasta que sea posible? ¿Tiene algún derecho el arrendador sobre los solares del PGOU? ¿Existe en este caso el derecho de tanteo y retracto? Muchas gracias
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aqui te dejo la respuesta: http://www.agronewscastillayleon.com/asesoria-juridica/que-ocurre-cuando-una-finca-rustica-arrendada-es-afectada-por-un-plan-general-de
Buenos días: Dada la mala situación para encontrar trabajo he decidido darme de alta como autonoma y para hacerlo Seg. Soc. me pide bien contratos de arrendamientos de tierras o bien escrituras de titularidad. ¿Puede mi padre hacerme un contrato de arrendamiento de tierras, ya que él está jubilado?¿La duración sería de cinco años?¿En el contrato debo identificar las tierras y el precio que le pagare por ha.? ¿El tiene que hacer alguna declaración a efectos de Hacienda, y yo? La fecha de inicio del contrato podría ser ahora en enero? Un saludo y gracias de antemano.
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No hay ningún problema en que tu padre te haga un contrato ya que él es el propietario. En el mismo tendrás que especificar las tierras y la renta acordada. De cara a hacienda, tu padre tendrá que declarar la renta como ingresos y tu como gastos, según el régimen fiscal en que estés. No hay problema que la fecha de inicio sea enero, aunque habrá que hacer constar cuándo se inicia la campaña agrícola.
Tengo unas fincas rústicas de secano y algunas de regadío en la provincia de Burgos. Las arrendé a un agricultor en 1994. El contrato inicial por escrito era de 10 años con un precio anual fijo y sin actualización (120€/Ha) porque la idea era renegociar al cabo de ese tiempo. Al finalizar los 10 años (en 2004) resulta el arrendatario se acogió a su derecho de prorrogas forzosas según la Ley 83/1980 que aún era de aplicación en 1994. Me gustaría saber: 1ª Si el tiempo máximo de arrendamiento que según esa Ley 83/1980 es de 21 años, se aplicaría en este caso desde el inicio del arrendamiento (1994+21=2015) o si las prórrogas que define la Ley 83/1980 (6+3+3+3 años) se aplican desde el final del contrato sumándose a la duración de éste (1994+10+15=2019). 2º Otra cosa: ¿Tengo algún derecho a subirle la renta ahora que hace casi 20 años que me paga lo mismo?
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en este enlace puedes ver la respuesta: http://www.agronewscastillayleon.com/asesoria-juridica/tengo-algun-derecho-subir-la-renta-ahora-que-hace-casi-20-anos-que-me-paga-lo 1º.- La duración del contrato son 10 años por contrato y la duración máxima de las prórrogas son de 15 años en total, por tanto las prórrogas finalizarán en el año 2019, salvo que antes ejerzas tu derecho de oponerte a la última prórroga, comunicandole con un año de antelación y únicamente porque vayas a cultivar la finca personalmente, tu cónyuge o tus hijos 2º.- en cuanto a subir la renta, en principio si no hay indice actualizador en el contrato no se podrá subir de forma automática. Otra cosa distinta es la posibilidad de solicitar al Juzgado que añada al contrato la cláusula de actualización o pedir también la revisión de la renta por ser ésta superior o inferior a la usual en el lugar para fincas análogas. Recuerda que la información recogida es orientativa. Si necesitas un desarrollo más amplio o una consulta más especifica de tu caso particular, puedes solicitarnos presupuesto sin compromiso.
Muchísimas gracias!! Celia, me has aclarado una duda que me rondaba hace tiempo. Ya veo que lo que explicas en el artículo que encabeza este comentario es para quienes no tienen contrato o para los que lo tienen por el tiempo mínimo establecido. ¡Ójala lo hubiera hecho yo así! En fin a esperar otros 4 años para recuperar lo que es mío. Aunque tierras sin derechos de poco me van a servir... Muy agradecido de todos modos, seguiré entrando en esta web para seguir aprendiendo cosas que son interesantes. GRACIAS
Buenas! Estamos interesados en vender unas tierrass, tenemos un posible comprador. El caso es que las tierras estan alquiladas a un señor que las lleva desde hace varios años, no hay contrato ni nada, pero el señor este nos dice que si las vendemos a otro que a el le correspondería una indemnización o el uso de las tierras durante un tiempo… Yo el año pasado le avisé de que teníamos intención de venderlas y a ver si él estaba interesado en comprarlas, me dijo que no y entonces empecé a buscar posibles compradores. Ahora dice que sí le interesan pero no está dispuesto a pagar los que nos ofrece el otro y nos dice que en caso de venderlas,a él le corresponden unos derechos, dinero, tiempo de uso de la finca… Yo le he dicho que si nos ofrece lo mismo que el otro se las vendemos a él, pero que lo de la indemnización o años de uso lo pongo en duda ya que le avisé el año pasado de que igual las vendíamos. Es cierto que tiene esos derechos? Puede reclamar algo?
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si está en vigor el contrato de arrendamiento (aunque sea verbal es contrato) tendrá derecho al retracto, es decir, a adquirir de modo preferente las tierras por el mismo precio de venta al tercero. lo demás no lo contempla la ley, pero puede ser objeto de otro acuerdo si hay voluntad por tu parte
En 1989 realizé un contrato verbal de aparceria. Desde el 2009 el aparcero no me paga. ¿Me puedo acoger a la ley de arrendamientos rusticos de 1980 para rescindir el contrato?
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efectivamente la ley que se aplica en tu caso en la de 1980
Mi padre fallecido en 2007,y uno de los herederos tiene un contrato de arrendamiento de una finca privativa de mi padre donde existe un inmueble el cual fue edificado en gananciales con mi madre y ella firmó dicho contrato. El resto de herederos no conocíamos la existencia del mismo. La fecha del contrato fue en año 2004 jamás a realizado el pago de las rentas y ahora usa dicho contrato para impedir la división de la herencia con el FIM de continuar lucrandose.Ya mi madre como propietaria y usufructuaria de la finca le solita por impago y expiración de contrato el desahucio.
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lo primero sería ver el tenor literal de ese contrato de arrendamiento, que si se inició en 2004, vencería la prórroga en 2016. Se le pueden reclamar las rentas de los últimos cinco años. La existencia de un arrendamiento no impedirá la división de la herencia. Respecto al tema del deshaucio de la madre me faltan datos para poder contestarle. Recuerda que la información recogida es orientativa. Si necesitas un desarrollo más amplio o una consulta más especifica de tu caso particular, o la realización de gestiones puedes solicitarnos presupuesto sin compromiso en asesoria.juridica@agronewscastillayleon.com
buenas tardes Celia: mi padre tenía unas tierras de su propiedad alquiladas que finaliza en 2015. al fallecer dejo el usufructo de las misma a mi madre. mi pregunta es: dado que mi madre soalmente es usufructuaria puede renovar en contrato de renta de las tierras por peridos anuales a los actuales arrendatarios. o por el contrario tiene que ser obligatoriamente por 5. gracias
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ser usufructuaria significa que tiene derecho a usar o arrendar las tierras, y en en principio está obligado por la ley de arrendamientos rústicos a celebrar los contratos según esta ley (actualmente 5 años), otra cosa es que el art.10 y 24 LAR, en relación con el art. 480 del código civil señalan que los contratos que celebre la usufructuaria terminarán cuando termine el usufructo, salvo el arrendamiento rústico que finalizará al acabar la campaña agrícola. Si firman los hijos (que tienen la nuda propiedad) el contrato, se deberá respetar como un arrendamiento normal (duración inicial, prórrogas...)
gracias por tu amabilidad en responder a mi onsulta
Buenas tardes Celia, le expongo mi situación: "Hemos creado una empresa agrícola en estas fechas y estamos realizando el contrato de las tierras propiedad de mi padre, pues nos hemos hecho cargo de su actividad agrícola y sería la forma más factible para no perder sus derechos contraídos y el pago de la PAC en años sucesivos. El contrato se va a fechar con fecha posterior a la creación empresa, como es normal, pero le planteo las siguientes cuestiones: ¿puede esto afectar al cobro de la PAC por no haber iniciado la empresa la actividad agrícola en octubre? ¿debemos poner una condición particular para este primer año de contrato del pago de una cierta cantidad por las labores acometidas por mi padre antes de la firma del contrato? ¿existe un mínimo de renta cuando el contrato es de tierras entre familiares? Gracias por adelantado por su atención y os doy mis más sincera enhorabuena por vuestra web, pues nos resuelve día a día las dudas que se nos presentan sobre el mundo del papeleo de la agricultura.
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Lo ideal sería que, si firma ya el contrato, antes del 15 de mayo, comunique igualmente la cesión de derechos en este plazo, en este caso, cumpliendo los demás requisitos para ser asignatario de pago básico, no tendrá problemas para que le asignen los nuevos derechos. Si esto no se realiza así, deberá realizar la comunicación de ese contrato junto con la transmisión de la referencia de pagos y el cupo de superficies antes del 15 de mayo de 2015 (no se podrán comunicar cesiones de derechos ya que no existirán entonces). En este caso, estas transmisiones se regirán por las normas de la nueva pac y habrá que ceñirse a los procedimientos que se establezcan para realizar las comunicaciones. En cuanto al mínimo de renta, el precio es libremente pactado entre las partes, por lo tanto no existe ni un mínimo ni un máximo de renta.
Buenos días. Me gustaría plantearte unas dudas a cerca de la situación que se me ha planteado con unas tierras de mi propiedad. Hace más de 35 años mi padre, entonces propietario de las tierras a las que me refiero, estableció un contrato verbal con dos personas que se convirtieron en arrendatarios. Desconozco si existe algún documento escrito que justifique el inicio de ese contrato. Lo que si he podido averiguar es que normalmente los pagos eran metálicos, en mano, sin la firma de ningún recibí. Sólo en algunas ocasiones el pago era a través de un ingreso en la cuenta cuyo titular era mi padre. En 2005 fallece mi éste y yo me convierto en heredera de las tierras en cuestión. A partir de este momento la renta anual es ingresada por los arrendatarios en una cuenta en la que yo soy titular. Desde el inicio del contrato la subida de la renta ha sido mínima, dándose el caso de que desde hace 5 años, momento en el cual se llevó a cabo una obra de abastecimiento subterráneo de agua con el consiguiente encarecimiento del precio de la misma, los arrendatarios se niegan a pagar su consumo para el riego.El mejor dato a aportar es que pagan una cantidad de renta cinco veces menor con respecto a las rentas actual.es de mercado. A partir de 2012, el pago de la renta anual lo realiza la hija de uno de los arrendatarios (sobrina del segundo). Es importante añadir que los dos arrendatarios están jubilados, aunque son los que trabajan en las tierras citadas. Una vez explicada la situación, me gustaría que me respondiera a las siguientes preguntas: a) ¿Cuándo puedo echarles de mis tierras?, ¿qué ley se me aplicaría para poder dar fin al contrato?. b) ¿ Qué subida de renta podría aplicarles?. c) ¿Es legal que estando ellos jubilados, la renta sea pagada por su sobrina, cuando ellos son los que físicamente trabajan y las ayudas de la PAC son cobradas por ésta?. d) ¿Se puede subrogar un contrato verbal sin mi conocimiento, propietaria de las tierras?. Muchas gracias de antemano por sus respuestas.
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a) se aplica la disposición transitoria primera de la ley de arrendamientos rústicos de 1980. En todo caso, al haber terminado todos los periodos de prórroga contemplados por esta ley habría que estar al código civil (tácita reconducción), por periodos anuales o de campaña agrícola. Por tanto si al inicio de cada campaña en los primeros quince días (se puede comunicar antes) no les comunica que ababndonen las fincas podrán estar ese año más y así sucesivamente b) se puede pedir la revisión de la renta si es inferior a la usual del lugar para fincas análogas, pero habrá que hacerlo judicialmente. c) y d) podría tratarse de un subarriendo o cesión inconsentido que diera lugar al deshaucio, aunque si desde 2012 ha consentido el pago de la renta por la sobrina, tácitamente puede haber dado su consentimiento a esa cesión... Recuerda que la información recogida es orientativa. Si necesitas un desarrollo más amplio o una consulta más especifica de tu caso particular, o la realización de gestiones puedes solicitarnos presupuesto sin compromiso en asesoria.juridica@agronewscastillayleon.com
Buenos días Celia, Mi abuelo me ha donado unas fincas rusticas en este mismo mes de mayo , las cuales se encuentran sujetas a sendos contratos de arrendamientos firmados en 2010(viñedo) y 2011 (cereal), ambos por tiempo de 8 años y una renta de 60 euros anuales. Puesto que yo quiero trabajar esas tierras, ¿extingue dicho contrato el cambio de titularidad de las mismas? o , por el contrario, ¿debo esperar a la normal extinción que marca la normativa de 2005? Muchas gracias y un saludo.
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El adquirente de una finca quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador y deberá respetar la duración pactada. Por tanto aunque haya habido una donación (transmisión de la finca), tienes que experar a la finalización del contrato (2018 para el viñedo y 2019 para el cereal) para poder trabajar las tierras, recuerda que tienes que preavisar de la extinción del contrato con al menos un año de antelación a la finalización del mismo; otra cosa es que puedas pactar con el arrendatario la extinción del contrato antes de tiempo, en estos casos suele mediar una indemnización. Recuerda que la información recogida es orientativa. Si necesitas un desarrollo más amplio o una consulta más especifica de tu caso particular, o la realización de gestiones puedes solicitarnos presupuesto sin compromiso en asesoria.juridica@agronewscastillayleon.com
Buenas tardes. Primero de todo dejar claro que mi desconocimiento de este tema es nulo, y lo digo porque supongo que no me sabré expresar o explicar bien. Mis padres ya muy mayores, tienen una pequeñas tierras arrendadas desde hace muchos años y sin contrato escrito. Nosotros los hijos no hemos sido conocedores de dicho arrendamiento hasta hace poco, y nuestra sorpresa es que practicamente no pagan casi nada por la renta, por lo que queremos que los arrendatarios las dejen y al estar en situación de desempleo por parte de algún hermano intentar explotarlas nosotros. ¿Como deberiamos actuar de acuerdo a la legislación vigente para rescindir dichas rentas? Pongo en su conocimiento que los pagos los realizan anualmente por medio de transferencia bancaria. Gracias
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lo primero es saber en qué fecha comenzó el arrendamiento, y una vez determinado el año de inicio sabemos qué ley se aplica y podemos ver los años de prórroga que quedan. Y habría que mandarles un burofax o carta certificada con acuse de recibo con año de antelación a la finalizacióin de la prórroga Recuerda que la información recogida es orientativa. Si necesitas un desarrollo más amplio o una consulta más especifica de tu caso particular, o la realización de gestiones puedes solicitarnos presupuesto sin compromiso en asesoria.juridica@agronewscastillayleon.com
Hola Celia: Mi abuelo tiene una tierra arrendada desde no sabe cuando ( quizas mas de 20 años, pero es muy mayor mi abuelo y no lo recuerda) pero no puedo demostrar la antiguedad, pues el contrato es verbal y no conserva mi abuelo los resguardos del pago de la renta. Si pretendo echar al inquilino ( alegando que la duración del contrato ha terminado) y no tengo modo de demostrar la antiguedad del contrato ¿que antiguedad va a interpretar el Juez que tiene el contrato? Porque veo que dependiendo de la antiguedad del contrato la duración del arrendamiento puede ser una u otra. Gracias.
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pues al Juez hay que decirle desde qué fecha se inició el contrato. Si hace más de 20 años que se inició el contrato estamos hablando que es de antes de 1994, por lo que se aplicaría la ley de 1980 que como tope de duración habla de 21 años, por lo que como mucho quedaría 1 año. Si yan pasado los 21 años, aplicaríamos el Código Civil, que dice que la duración va de año en año. Si bien una forma de acreditar el inicio del contrato es pedir un certificado a la Junta para ver desde qué año están pidiendo las ayudas justificando en esa finca. En todo caso mandarle una carta certificada con acuse de recibo o un burofax instándole a que deje las tierras en septiembre, al finalizar la campaña agrícola. Si no la deja habría que acudir al juzgado a deshauciarle acreditando el inicio del contrato (pide ya también el certificado). Recuerda que la información recogida es orientativa. Si necesitas un desarrollo más amplio o una consulta más especifica de tu caso particular, o la realización de gestiones (cartas, petición de certificados...), puedes solicitarnos presupuesto sin compromiso en asesoria.juridica@agronewscastillayleon.com
Quisiera saber cual es el plazo máximo actual de arrendamiento de un terreno. Y como habría que reflejar en el mismo o si tendría otro tratamiento de tiempo o incluso naturaleza juridica en el caso de que yo arrendatario vaya a plantar arboles en la finca. Gracias
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Desde la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias de 1995 NO hay un plazo máximo de duración del contrato de arrendamiento, sólo un mínimo (que depende de la ley aplicable). Recuerda que la información recogida es orientativa. Si necesitas un desarrollo más amplio o una consulta más especifica de tu caso particular, o la realización de gestiones puedes solicitarnos presupuesto sin compromiso en asesoria.juridica@agronewscastillayleon.com
Buenas tardes, mi pregunta es sobre unas tierras recibidas por herencia, yo soy la heredera de unas tierras de mi padre que tenía arrendadas hace más de 25 años, y mi duda es si al cambiar el propietario cambia la fecha del contrato, que ahora sería 4 años, o se rige por la fecha en la que arrendó las tierras mi padre. Muchas gracias
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la vigente ley de 2003, con la reforma de 2005, señala una duración mínima de 5 años (no 4). En todo caso siempre se aplica la ley en vigor a la fecha de inicio del contrato, por tanto si hace más de 25 años que se inició el contrato estamos hablando de antes de 1989, por tanto la ley que se aplica es la de 1980. Esta ley marcaba una duración total de 21 años, que ya han pasado... al no haberse entregado la finca en este caso se aplicaría el codigo civil que establece prorrogas anuales que pueden interrupirse por reglar general antes de 15 días del inicio de campaña. Recuerda que la información recogida es orientativa. Si necesitas un desarrollo más amplio o una consulta más especifica de tu caso particular, o la realización de gestiones puedes solicitarnos presupuesto sin compromiso en asesoria.juridica@agronewscastillayleon.com
Buenas tardes Mi duda se refiere a una finca que mi familia lleva en renta desde 1970, el contrato fue verbal, la renta se paga a año vencido en los primeros 15 días de enero, nunca hubo problema ni con el propietario, ni retraso en el pago de la renta. Lamentablemente, el propietario murió hace unos meses y el uno de agosto sus herederos me enviaron carta certificada para que el 1 de septiembre deje la finca. Aunque no me lo han dicho creo que quieren alquilarla a otra persona, yo estoy muy interesado en seguir con la finca ¿pueden quitarme la finca en septiembre avisando solo con un mes de preaviso?¿puedo hacer algo o lo tengo todo perdido? Me gustaría hacer valer los derechos del contrato , si es que tengo alguno. Muchas gracias de antemano por su ayuda. Un saludo
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en rentas tan antiguas, donde ya han acabado todas las prórrogas de la ley de 1980, se aplica el código civil que permite rescindir el contrato al propietario hasta 15 días iniciada la campaña, por lo tanto aparentemente tendrás que dejar la tierra libre en septiembre Recuerda que la información recogida es orientativa. Si necesitas un desarrollo más amplio o una consulta más especifica de tu caso particular, o la realización de gestiones puedes solicitarnos presupuesto sin compromiso en asesoria.juridica@agronewscastillayleon.com
Hola Celia: mi hermana y yo heredamos de nuestro padre unas tierras en el año 1986, año de su fallecimiento. Desde el año anterior tenía a medias con un aparcero algunas de esas fincas, el cual continúa hasta el día de la fecha. Sólo existe contrató verbal. Ahora queremos venderlas. ¿Con cuanto tiempo tenemos que avisarle para que deje las tierras, contando que estamos a finales de agosto? ¿ tiene el aparcero preferencia para comprarlas? También heredamos unos pinares, algunos de los cuales están en proindiviso con mis tíos . También queremos venderlos ¿ si mis tíos no quieren comprarlos, podemos deshacer el pro indiviso para vender? Gracias por todo
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A falta de este preaviso, la aparcería se prorrogará por otra rotación del cultivo y así sucesivamente mientras no se produzca el preaviso, en forma fehaciente, con el año de antelación a la terminación de cualquiera de ellas. El aparcero tiene derecho de tanteo y retracto mientras esté vigente la aparcería REspecto de los pinares, nadie está obligado a permanecer en proindiviso, si no hay acuerdo entre la partes, lo que procede es acudir a un juicio de división de la finca, si fuera indivisible, se tendrá que subastar y repartir entre los comuneros el dinero obtenido, con el riesgo de que el precio de la subasta sea inferior a a real o quede desierta. Recuerda que la información recogida es orientativa. Si necesitas un desarrollo más amplio o una consulta más especifica de tu caso particular, o la realización de gestiones puedes solicitarnos presupuesto sin compromiso en asesoria.juridica@agronewscastillayleon.com

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