Me han publicado un nuevo artículo en la sección de El Consulor Jurídico en la Revista de Derecho Agrario y Alimentario en el nº 60 (enero-junio 2016)
Aquí te dejo el texto completo:
¿Se puede salir al retracto si eres arrendatario de una finca rústica propiedad del Ayuntamiento?
Habrá que estar a lo que diga el contrato de arrendamiento que se haya firmado con el Ayuntamiento, si en el mismo se recoge este derecho de retracto se podrá acceder de forma preferente a la compra de la finca si esta es vendida por el Ayuntamiento, en otro caso no será posible, y ello porque no son de aplicación los derechos de tanteo y retracto recogidos en la Ley de Arrendamientos Rústicos.
El art. 6 de la ley de Arrendamientos Rústicos señala que quedan excluidos de esta ley los arrendamientos que afectan a los bienes propios de las corporaciones locales, que se regirán por sus normas específicas.
Por tanto los arrendamientos de las fincas rústicas de los Ayuntamientos se rigen por lo recogido en el contrato de arrendamiento (condiciones que previamente se han expuesto en el pliego de condiciones de la subasta de las fincas), y por tanto no están sujetos ni a la duración mínima de los cinco años ni a las prórrogas si no se recoge expresamente ni a otros derechos para el arrendatario como pueden ser los derechos de tanteo y retracto.
De este modo para que el arrendatario de unas fincas rústicas propiedad de un Ayuntamiento pueda salir al retracto este derecho de retracto tiene que venir expresamente recogido en el contrato de arrendamiento (y en el pliego de condiciones) o existir una cláusula en la que se diga que en lo no recogido en el contrato se someten a la Ley de arrendamientos rústicos.
¿Qué norma se aplica entonces a los arrendamientos rústicos realizados por el Ayuntamiento?
Según la Ley de Bases de Régimen Local (art. 80) estos contratos de arrendamiento se rigen por su legislación específica y en su defecto por las normas de derecho privado.
De esta forma la formación y adjudicación del contrato de arrendamiento se rige por la normativa administrativa; pero los efectos del arrendamiento y su extinción se rigen por las reglas civiles
Por tanto las relaciones entre el arrendatario y el Ayuntamiento se regirán por lo establecido en el contrato (que será lo recogido en el pliego de condiciones) y en lo no recogido en él serán de aplicación las normas que sobre el arrendamiento rústico se recogen en el Código Civil. (art. 20 Ley de Contratos del Sector Público)
En suma se trata de un contrato privado, como establece el artículo 4.1.p) del Texto Refundido de la Ley de Contratos del Sector Público, aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre.
¿Qué duración tiene un arrendamiento rústico concertado con el Ayuntamiento?
En cuanto a la duración y las prórrogas habrá que estar a lo que se recoja en el contrato, pero en todo caso la duración no podrá ser superior a 20 años (art. 106 Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas); y si no se dice nada de las prórrogas se aplicará el art. 1566 en relación al art. 1577 del Código Civil en cuanto a la tácita reconducción, esto es si al terminar el contrato el arrendatario permanece quince días disfrutando de la finca con aquiescencia del arrendador, se entiende, salvo que haya precedido requerimiento, que hay tácita reconducción por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que diere la finca arrendada en un año.
Es decir la duración será la recogida en el contrato, y en cuanto a prórrogas lo que se establezca en el mismo. Si no se dice nada de las prórrogas el contrato finaliza el día fijado para su terminación sin necesidad del requerimiento; pero si el arrendatario disfruta de las fincas más de 15 días después de la finalización del arrendamiento y el Ayuntamiento no le ha comunicado que debe abandonar, el arrendatario tiene derecho a continuar por otra campaña agrícola.
¿Quién puede ser arrendatario?
Para la selección del arrendatario se deberá seguir el procedimiento señalado en el artículo 107.1 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Publicas, es decir se utilizará el concurso, salvo que, por las peculiaridades del bien, la limitación de la demanda, la urgencia resultante de acontecimientos imprevisibles o la singularidad de la operación, proceda la adjudicación directa. Las circunstancias determinantes de la adjudicación directa deberán justificarse suficientemente en el expediente.
En suma, para poder ser arrendatario de una finca rústica del Ayuntamiento hay que cumplir los criterios fijados en el pliego de condiciones del concurso; Si el ayuntamiento utiliza la adjudicación directa a un arrendatario tiene que justificarlo suficientemente.
Celia Miravalles, abogado
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