¿Qué ocurre cuándo el arrendatario se jubila? ¿se extingue o continúa el contrato de arrendamiento de fincas rústicas?
La respuesta hay que encontrarla en las sucesivas leyes de arrendamientos rústicos, que son de aplicación en función del año de inicio del arrendamiento:
1º.- Para los contratos iniciados hasta mayo de 2004, es de aplicación la ley 83/1980 de arrendamientos rústicos: que en su art. 14 establece que solo pueden ser arrendatarios y subarrendatarios de fincas rústicas los profesionales de la agricultura, y por tal se define el art. 15 como aquella persona mayor de edad que se dedique a actividades de carácter agrario y se ocupe de manera efectiva y directa de la explotación de acuerdo a lo establecido en la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias.
Y el art. 76 señala como causa de extinción del arrendamiento el que el arrendatario pierda su condición de profesional de la agricultura.
Así la jurisprudencia señala “que del concepto de cultivador personal se deduce que las personas jubiladas pueden reunir la condición de cultivador personal pues pueden llevar la explotación por sí mismos. Bastaría, como ya hemos tenido ocasión de recoger la doctrina jurisprudencial más reciente, que el arrendatario se dedique preferentemente a realizar las actividades agrícolas.” (SAP Zamora 10/07/2001)
La ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias considera como profesional de la agricultura, entre otros supuestos, a «la persona natural, en la plenitud de sus derechos civiles o emancipado o habilitado de edad, que se dedique o vaya a dedicarse de manera preferente a actividades de carácter agrario y se ocupe de manera efectiva y directa de la explotación«. Junto a este concepto, la Ley en su art. 16.1 define el de cultivador personal, precisando en su apartado 2 que «el cultivador personal será considerado en todo caso como profesional de la agricultura a los efectos de esta ley». Pero, en cualquier caso, el arrendatario debe reunir la condición de profesional de la agricultura, bien como cultivador directo en cualquiera de las modalidades del art. 15 , bien como cultivador personal del art. 16.1 , durante la vigencia del contrato, dado que la pérdida de tal cualidad aparece contemplada como una de las causas que pueden determinar la resolución del vínculo locativo a instancia del arrendador (art.76-1ª L.A.R .). Una reiterada jurisprudencia viene caracterizando la profesionalidad en el ejercicio de la agricultura, a los efectos expresados, por la dedicación «preferente» a actividades de carácter agrario, con ocupación efectiva y directa en la explotación (SS.TS. de 4 de abril 1992, 26 de febrero 1994 y 23 de enero 1997 , entre las más recientes). Esta preferencia, que caracteriza al profesional de la agricultura, no es sinónimo de exclusividad y, por ello, el arrendatario puede dedicarse a otras actividades ajenas a la agricultura, sin detrimento de dicha preferencia. En cuanto a la exigencia legal de que se ocupe de manera efectiva y directa de la explotación, esto no implica que haya de realizar personalmente y sin ayuda de nadie las tareas agrícolas, habiendo la doctrina identificado la condición de profesional de la agricultura con la de empresario agrario, y no con la de mero agricultor, o cultivador personal del predio, en el sentido del art. 16.1 de la L.A.R ., y así, el arrendatario se ocupa de manera efectiva y directa de la explotación agrícola cuando desempeña la gerencia o dirección técnica de la misma, señalando por su parte la jurisprudencia que dicho requisito se identifica con la asunción por el arrendatario de los riesgos totales de la empresa agrícola, sufragando los gastos a que la misma dé lugar.
También es constante la jurisprudencia que, de acuerdo con las consideraciones expuestas, estima compatible la cualidad de profesional de la agricultura con la de pensionista de la Seguridad Social, lo cual no priva al arrendatario de tal condición (SS. 28 de abril de 1989, 27 febrero1993, 11 noviembre 1996 y 21 de febrero 1997 ), sin que la jubilación pueda confundirse con la pérdida de la profesionalidad agraria (SS. de 2 de junio 1992, 30 mayo 1994, 10 febrero 1995 y 11 noviembre 1996 ).(SAP La Coruña de veintisiete de Mayo de dos mil ocho)
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CONCLUSION:
La jubilación por si sola no es causa de extinción del contrato de arrendamiento, pero si puede serlo si además se pierde la condición de cultivador profesional. Así para que el propietario pueda dar por extinguido el contrato es necesario que se acredite también la pérdida de la condición de cultivador profesional del jubilado
2º.- Para los contratos iniciados entre mayo de 2004 y enero de 2006 se aplica la ley 49/2003, de 26 de noviembre de arrendamientos rústicos, en la que desaparee la exigencia de ser agricultor profesional para poder ser arrendatario, ni figura como causar de extinción la pérdida de tal condición, por tanto la jubilación no es causa de extinción del contrato de arrendamiento rústico.
3º.- Para los contratos iniciados a partir de enero de 2006, se aplica la ley 49/2003, con la modificación de la ley 26/2005, de 30 de noviembre. Así, queda modificado el art. 9 de la ley de arrendamientos rústicos, e introduce nuevamente la calificación de agricultor profesional a los efectos de ser arrendatario, debiendo a estos efectos tener unos ingresos de la actividad agraria superiores al doble del salario mínimo interprofesional siendo además la dedicación a esta actividad de al menos el 25% de su tiempo de trabajo. Pero no contempla la jubilación ni la pérdida de condición de agricultor profesional como causa de extinción del contrato.
Por aplicación analógica de la doctrina jurisprudencial sentada con la ley de 1980, se debe llegar a la misma conclusión, que la jubilación no es causa de extinción del contrato de arrendamiento máxime si esta normativa no recoge como causa de extinción la pérdida de la condición de agricultor profesional.
Celia Miravalles (abogado Agronews Castilla y León)
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