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¿Quién tiene preferencia ante la venta de una finca rústica si el que compra ya es colindante?
Tendrán derecho de retracto o de compra preferente los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica:
- Si la finca vendida no excede de 1 ha: estamos hablando del retracto legal de colindantes del Código Civil (art. 1523CC)
- Si el colindante es titular de una explotación prioritaria (siempre que la superficie de la finca vendida sea inferior al doble de la Unidad Mínima de Cultivo): estamos hablando del retracto legal de colindantes de explotación prioritaria (art. 27 Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias de 1995)
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El código civil, la ley de arrendamientos rústicos y la ley de modernización de explotaciones agrarias regulan distintos casos sobre la preferencia a la hora de comprar una finca.
Si hay un arrendamiento el art. 22 de la ley de Arrendamientos rústicos señala que tiene preferencia ante una venta el arrendatario al colindante, salvo que las fincas sean de superficie inferior a una hectárea, en ese caso es preferente el colindante.
Pero si no hay arrendamiento, ¿quién tiene preferencia?
Los casos de retracto tienen su finalidad para el caso de que la venta se realice a un extraño, que no sea colindante, puesto que si el que compra ya era colindante pierde sentido la finalidad de la figura jurídica del retracto. Esto es el fin perseguido por este derecho es el de «facilitar con el, transcurso del tiempo algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial rústica”, por lo tanto si el que compra ya era colindante, lo que pretende es aumentar la superficie de la explotación, por lo que la finalidad del retracto ya está siendo cumplida de forma voluntaria por los contratantes.
Así lo establecen distintas sentencias como la SAP de Jaén de 26 de enero de 2004, SAP de Castellón de 02/03/2005 o la SAP de Valladolid de 4 de julio de 2.004 que recoge jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo.
Y es que la preferencia que el art. 1.523 establece a favor del dueño de la finca de menor cabida es únicamente aplicable cuando dos o más colindantes ejercitan simultáneamente el derecho de retracto frente a un comprador que no tenga tal condición,
Pues cuando el adquirente sea también propietario de una finca rústica colindante, aunque fuera de cabida superior a la del retrayente, no tendrá lugar el derecho de subrogación, ni tendrá opción a competir y a procurar por derecho de retracto un dominio que ya le pertenece y en cuya adquisición se ha adelantado sin posibilidad de serle arrebatado por otro colindante
En suma aquí no juega regla alguna de preferencia, sencillamente porque ya no tiene sentido el retracto por haberse visto consumada su finalidad, con lo que no cabe trastocar y alterar situaciones jurídicas queridas por los contratantes y que se ajustan al sentido de la norma. Y como con ésta no cabe satisfacer preferencias personales, sino sociales y económicas, SAP de Castellón de 02/03/2005
La jursiprudencia menor al respecto ha sido clara recogiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo, entendiendo que, aunque el artículo 1.523 del Código Civil no lo exige expresamente, la finalidad propia del retracto de colindantes exige que el adquirente contra el que se dirija la acción, no sea también propietario de una finca colindantes con la que es objeto del retracto, por lo que «es evidente que el resultado perseguido con la citada norma se cumple espontánea y voluntariamente por las propias partes contratantes cuando la venta se realiza a favor de uno de los colindantes.
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Celia Miravalles, abogado
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