Qué ocurre con el arrendamiento rústico si subastan la finca arrendada?

Ante un embargo de la finca arrendada y su ejecución en subasta (por ejecución de hipoteca) pueden darse diversas circunstancias en aplicación del art. 22 de la ley de arrendamientos rústicos y el art 661 de la ley de enjuiciamiento civil:

1. Si existe un arrendamiento que se celebró con anterioridad a la constitución de hipoteca y consta inscrito en el Registro de la propiedad, el mismo será oponible en toda su duración al adjudicatario de la finca, y por tanto el nuevo propietario debe respetar el arrendamiento en toda su integridad
2. Si el arrendamiento se celebra antes pero se inscribe después o no se inscribe en el Registro de la Propiedad, se podrá oponer el arrendamiento y este durará hasta el transcurso del plazo de cinco años iniciales (no más)  o de la prórroga que quede en vigor.
3. Si el arrendamiento se concertó después de la hipoteca sin consentimiento del acreedor hipotecario, el arrendamiento no es oponible y se extingue con la adjudicación al tercero.*

 

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Formalidades judiciales: Comunicación de la ejecución a arrendatarios y a ocupantes de hecho. Publicidad de la situación posesoria en el anuncio de la subasta

Cuando, por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o de cualquier otro modo, conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas ocupantes del inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten ante el Tribunal los títulos que justifiquen su situación.

El ejecutante (acreedor) podrá pedir que, antes de anunciarse la subasta, el tribunal declare que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble, una vez que éste se haya enajenado en la ejecución. El tribunal declarará si el  ocupante u ocupantes tienen derecho a permanecer en el inmueble o no, dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder al futuro adquirente para desalojar a aquéllos.

Si el inmueble estuviera ocupado (arrendatarios)  -art. 675 LEC- el Secretario judicial acordará de inmediato el lanzamiento cuando el Tribunal haya resuelto que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él. Los ocupantes desalojados podrán ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda.

Cuando, estando el inmueble ocupado, no se hubiera procedido previamente a anunciar la existencia de ocupantes en el anuncio de la subasta el adquirente podrá pedir al Tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes, puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. La petición deberá efectuarse en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble por el rematante o adjudicatario, transcurrido el cual la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda.

 

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Celia Miravalles, abogado

 

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* Miguel Pascual Liaño, Ley de Arrendamientos rústicos, comentarios doctrinales y formularios prácticos, Thomson Aranzadi