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Las 4 cláusulas nulas más frecuentes en los contratos de arrendamientos rústicos.
A la hora de firmar un contrato de arrendamiento rústico tenemos que ver si tiene alguna cláusula nula, en el sentido de limite los derechos del rentero en contra de la Ley de Arrendamientos rústicos.
También hay que tener en cuenta que hay cláusulas que pueden perjudicar al rentero, pero eso no quiere decir que sean nulas; como puede ser que se firme la obligación de ceder los derechos de la PAC al finalizar el arrendamiento aunque sea el rentero quien los haya generado (esta en una cláusula válida) aunque puede perjudicar al arrendatario si ha sido él quien generó los derechos.
Las cláusulas nulas que con más frecuencia se repiten en los contratos son las siguientes:
1.- Cláusula de duración inferior a 5 años: los falsos arrendamientos de temporada: una de las “trampas” habituales entre los propietarios es firmar arrendamiento de un año, o menos para intentar evitar la aplicación de la ley de arrendamientos rústicos que marca una duración mínima de 5 años, diciendo que se trata de un arrendamiento de temporada.
Pero son muy tasados los casos en que se excluye la aplicación de la ley de arrendamientos rústicos, por lo que si no estamos en alguno de estos casos (que el cultivo sea de temporada, o que la finca se trate de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra o para la plantación a la que específicamente se refiera el contrato), será una cláusula que se tendrá por no puesta y la duración será la mínima que marca la ley de 5 años.
2.-Obligación de entregar la finca sin que procedan prórrogas, ni exista obligación de preavisar: esta es otra cláusula nula; puesto que la ley de arrendamientos es muy clara, si el rentero no entrega la finca al acabar el arrendamiento el propietario para recuperarle tiene que haber realizado el preaviso un año antes a dicha terminación; si no lo hace el contrato se prorroga por cinco años.
3.- Renuncia al derecho de tanteo y retracto: al derecho preferente de comprar la finca en caso de venta a un tercero. Son nulas las cláusulas que en un contrato de arrendamiento recojan la renuncia por el arrendatario a sus derechos de tanteo y retracto; y en caso de que el contrato contenga dicha cláusula esta se tendrá por no puesta. Y ello porque no se puede renunciar a un derecho (el retracto) cuyas circunstancias concretas se desconocen.
Otra cosa es la posibilidad de renunciar a ese derecho de retracto con posterioridad, durante la vigencia del contrato, esto es si el arrendador pretende vender la finca y así se lo comunica al arrendatario, este podrá renunciar a su derecho.
La SAP de Burgos de 11 de febrero de 2019 señala sin embargo que para los arrendamientos posteriores a 2005 no es una norma imperativa y que se puede renunciar al retracto
4.- Renuncia al arrendamiento en caso de venta: La obligación de abandonar la finca y dar por terminado el arrendamiento en caso de que el propietario quiera vender la finca: esta también es una cláusula nula, y se tiene por no puesta, en caso de que el propietario venda la finca y el rentero no ejerza su derecho de retracto, el rentero tiene derecho a continuar el arrendamiento por el tiempo que quede del contrato o de la prórroga. Y el nuevo comprador tiene obligación de respetar estos plazos.
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¿Qué hacer si el contrato tiene cláusulas nulas?
En principio es el juzgado el que tiene que declarar que una cláusula es nula y se tiene por no puesta, por lo que es importante negociar bien el contrato antes de firmar el contrato y en caso de haberla firmado negociar su modificación antes de acudir al Juzgado, que será como decimos el único que puede invalidar esa cláusula dejando en vigor el resto del contrato.
Otra cuestión diferente es que la parte “beneficiada” por la cláusula nula no podría hacerla valer en un juzgado ya que estaría viciada de nulidad.
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Celia Miravalles, abogado
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