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La renta y su actualización en los arrendamientos rústicos:

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* actualizado a mayo 2015

 

 

Para los contratos celebrados a partir de 1980 y hasta mayo de 2004, se aplica la ley de Arrendamientos Rústicos  que en sus artículos 31 y siguientes  fijaba las reglas para la determinación de la renta, su pago y actualización.

En principio la renta se fijaba en dinero y será la que estipulen las partes, pero se regulaba muy casuísticamente la actualización, revisión, reducción de la renta.

En estos casos queda prohibido el pago anticipado de rentas por más de un año.

Toda las cantidades  que por ley pueda repercutir el arrendador al agricultor pueden ser exigibles desde que las haya pagado, prescribiendo el derecho a exigirlas en un año.

En cuanto a la actualización de la renta, salvo que se haya acordado por un precio alzado para todo el contrato, puede actualizarse, si así lo acuerdan las partes, tomando como referencia el índice de  precios percibidos por los agricultores y ganaderos a efectos de actualizar las rentas, que anualmente se publica en el BOE, tomando como base el general de los percibidos o el de uno de los  productos de los que sea  susceptible la finca. Hay que tener en cuenta que de no fijar este índice actualizador cualquiera de las partes puede solicitar judicialmente que se añada esta claúsula actualizadora al contrato. Así como tener presente que la actualización puede ser para subir o bajar la renta, no sólo para subir.

Además cualquiera de las partes también puede pedir la revisión de la renta, si esta es superior o inferior a la usual en el lugar para fincas análogas , y también se puede solicitar una revisión extraordinaria de la renta si hay una lesión superior al 15% de la renta justa, en este caso el arrendatario puede optar por  terminar el contrato.

Procede la reducción e incluso la exoneración de la renta, cuando por caso fortuito o fuerza mayor por riesgos ordinariamente no asegurables, se perdiese más de la mitad de los productos de la finca, reduciéndose la renta en proporción, y siempre que el arrendatario lo comunique al propietario en los 30 días siguientes y actúe con diligencia para intentar recibir cualquier indemnización a que pudiera tener derecho.

Cualquier menoscabo o deterioro en la finca que disminuya su productividad, salvo que sea por causa imputable al arrendatario, da derecho al arrendatario a solicitar la reducción de la renta en proporción a esa disminución.

 

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Para los contratos celebrados a partir de mayo de 2004,  fecha el la que entró en vigor la actual ley de Arrendamientos rústicos de 2003, el art. 13 y siguientes regulan la fijación de la renta y su actualización, desapareciendo la regulación tan exhaustiva anterior.

De este modo se establece que la renta se fijará en dinero y será la que libremente estipulen las partes. Si se fija parte en dinero y parte en especie tendrán que valorarlo para que quede todo estipulado en dinero.

Aunque lo habitual es acordar la renta media de la zona. La Junta de Castilla y León suele publicar anualmente una estadística con los precios medios de los arrendamientos.

Las partes pueden acordar (o no) establecer un sistema de actualización, que supone la posibilidad de aumento o descenso de la misma.  Lo habitual es hacer referencia al IPC (índice de precios al consumo) o tomar como referencia el índice de  precios percibidos por los agricultores y ganaderos a efectos de actualizar las rentas, que anualmente se publica en el BOE, tomando como base el general de los percibidos o el de un producto determinado.

Para el caso de que hayan fijado que debe actualizarse, si no hacen referencia al sistema de actualización, ha de entenderse que es el IPC.

 

 

Para los contratos celebrados a partir del 1 de abril de 2015:

Las partes podrán establecer el sistema de revisión de renta que consideren oportuno. En defecto de pacto expreso no se aplicará revisión de rentas.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad.

 

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Celia Miravalles, abogado

 

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