¿Qué ocurre si se oculta la existencia de un arrendamiento rústico en la escritura de compraventa de la finca?
En no pocas ocasiones se procede a la venta de una finca rústica señalando la misma está libre de cargas y libre de arrendamientos.
La Ley de Arrendamientos Rústicos de 2003 en su reforma de 2005 modificó el art. 22, recogiendo en su párrafo 3º la obligatoriedad de notificar al arrendatario la escritura de enajenación a los efectos de poder ejercer sus derechos de retracto.
Por tanto si a los efectos de evitar esta notificación y la posibilidad de que el arrendatario ejerza sus derechos u ocultando maliciosamente al comprador la existencia del arrendatario se procede a la venta, se podría estar cometiendo un delito de estafa impropia por ocultación de gravámenes tipificada en el art. 251. 2 del Código Penal, es decir disponer de la finca ocultando que la misma estaba gravada con una carga, como es el arrendamiento. Este delito lleva aparejada una pena de prisión que puede ir de uno a cuatro años en función de las circunstancias concurrentes, el perjuicio causado, los antecedentes del infractor, etc.
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Los requisitos que se exigen por tanto para entender que existe delito:
1.- Que exista un contrato de compraventa (enajenación) de la finca.
2.- Que esa enajenación se lleve a cabo por quien sea titular del mismo y en consecuencia puede disponer de él como propio.
3.- Que se haya transferido la finca como libre de cargas y sin arrendamiento cuando sobre la misma existía un arrendamiento en vigor.
4.- Que exista engaño: consistente en la ocultación de dicho gravamen al momento de celebrar el contrato. Es decir que con conocimiento de la existencia de ese arrendamiento, intencionadamente se haya ocultado para que se produzca la venta con la intención de obtener un lucro
5.- Que se haya causado un perjuicio económico al comprador o a un tercero (arrendatario), pues en caso de haber conocido el gravamen existente (arrendamiento) sobre la finca no se hubiera celebrado el contrato o se hubiera hecho en otras condiciones.
6.- Que éxista ánimo lucro en el vendedor para obtener un provecho de utilidad con su conducta.
Además de la posible existencia de delito se podría solicitar la nulidad, resolución o rescisión de la compraventa por falsedad documental (al ocultar la existencia de arrendamiento) y por error o vicio en el consentimiento y en el objeto por haber recibido un objeto distinto al ofrecido (ya que con un carga como un arrendamiento la finca no puede ser explotada directamente). El art. 1483 del Código Civil permite la rescisión en aquellos supuestos en que la finca vendida estuviese grabada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, dentro de estas cargas la jurisprudencia incluye las cargas personales como los arrendamientos. En este caso el comprador tendrá el plazo de un año desde el otorgamiento de la escritura para poder pedir la rescisión del contrato o una indemnización compensatoria.
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