La prescripción adquisitiva o usucapión es un modo de adquisición de la propiedad mediante el cual uniendo el uso continuado en el tiempo a otros requisitos produce como efecto  la adquisición de un derecho de propiedad. Según el artículo 1930 del Código Civil, “Por la prescripción se adquieren, de la manera y condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales”.

 

En suma, para que un poseedor se convierta en dueño deben cumplirse 3 requisitos:

 

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1.      Que el derecho sea susceptible de ser usucapido.

En este caso una finca es un bien inmueble que puede adquirido por prescripción ya que está en el comercio de los hombres; pero no pueden serlo los bienes de dominio público.

 

2.       Que la posesión sea pública, pacífica, continuada y en concepto de dueño

Es decir que sea ejercida de forma que pueda ser conocida, sin clandestinidad, y  sin violencia. La posesión debe ser continuada (sin que concurra, por ejemplo, la reclamación del dueño) y en concepto de dueño o con “ánimus domini”, es decir, ejerciendo como tal ante terceros.

La posesión debe venir unida a la intención de haber la cosa como suya en concepto de dueño. Por ello, la posesión en concepto de dueño ha de basarse en actos inequívocos, claros y ciertos para el tráfico jurídico.

Cuando el poseedor sea un mero detentador (por ejemplo, un arrendatario) no adquirirá la propiedad del bien por el paso del tiempo y aunque se cumplan los requisitos, ya que existe la conciencia de que se está poseyendo a cuenta de otro.

 

3.       Que haya transcurrido el plazo legal establecido :

 

1º.- prescripción ordinaria: 10 años para bienes inmuebles (20 si el propietario reside en el extranjero o en ultramar): es necesario la buena fe del poseedor (es decir creer que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella) y justo título (por ejemplo una herencia, una compraventa, etc). Art. 1957 Código Civil

2º.- prescripción extraordinaria: 30 años para bienes inmuebles: no se exige la buena fe ni tener justo título. Art. 1959 Código Civil

 

¿Y entonces como consigo finalmente poner la finca a mi nombre?

Se puede iniciar un procedimiento judicial declarativo de dominio contra aquella persona que pretenda ejercer como dueño de esa finca que hemos adquirido por usucapión, o iniciar un expediente de dominio para inscribir la finca en el Registro de la Propiedad pero siempre que se posea un justo título (escritura o contrato privado de adquisición de la propiedad por herencia, compraventa, donación, permuta, etc).

 

Carta comunicando al ocupante en precario de la finca que la abandone

 

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Celia Miravalles, abogado

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